di Licia Albertazzi - Corte di Cassazione civile, sezione seconda, sentenza n. 13223 dell'11 Giugno 2014. 

Se i gravi difetti di costruzione dell'immobile sono divenuti riconoscibili solo a mezzo di consulenza tecnica di parte, il costruttore risponde per responsabilità ex art. 1669 codice civile. In tal caso non rileva il fatto che l'acquirente, in corso d'opera, abbia riscontrato alcuni piccoli vizi e abbia dichiarato di accettare comunque la stessa. Non rileva in questo caso la conoscenza o la conoscibilità del singolo vizio quanto la presa di coscienza della gravità dei difetti nel loro insieme, tali da essere considerati giuridicamente “gravi”.

Nel caso di specie la società costruttrice viene in citata in giudizio dall'acquirente e si difende dalla domanda di risarcimento del danno affermando che la stessa sarebbe pervenuta tardivamente, oltre i termini previsti dall'articolo citato. 

L'art. 1669 cod. civ. prevede che l'appaltatore sia responsabile per la rovina e i difetti di cose immobili. Lo stesso articolo prescrive termini di prescrizione della relativa azione. La società costruttrice viene condannata nei gradi di merito e anche il suo ricorso in Cassazione viene rigettato: non è rilevante che qualche vizio isolato dell'opera sia stato scoperto in tempi anteriori che l'opera sia stata formalmente accettata dall'acquirente; al contrario è importante valutare se i vizi scoperti in un secondo momento siano di una gravità tale da incidere in maniera determinante sulla normale fruibilità dell'immobile.