di Raffaele Vairo - Il condominio è l'edificio costituito di più unità immobiliari (appartamenti, negozi ecc.), disposte ciascuna su un piano o porzione di piano, i cui proprietari hanno la comproprietà di parti e servizi comuni. Il condominio è, dunque, una forma particolare di comunione, in quanto più soggetti sono titolari, oltre che della propria unità immobiliare, di un diritto sui beni comuni.

La disciplina giuridica del condominio è contenuta nel libro terzo, titolo settimo, capo secondo del codice civile (artt. 1117-1139). Da aggiungere che l'art. 1139 rinvia alla disciplina della comunione in generale per quanto non previsto dal capo secondo. Conseguentemente possono verificarsi sovrapposizioni di norme concernenti la proprietà esclusiva con le norme della comunione condominiale. L'osservanza delle norme del codice civile in materia può evitare inutili controversie in ordine all'esercizio dei diritti dei singoli condomini sulle parti comuni.

• La ripartizione delle spese condominiali nel codice civile
• Ripartizione delle spese relative all'ascensore
• Spese per la costruzione dell'ascensore
• Spese di esercizio dell'ascensore
• La deroga alla disciplina sul riparto delle spese

La ripartizione delle spese condominiali nel codice civile

Tra le norme che disciplinano la materia condominiale è quella che riguarda il dovere di contribuire nelle spese occorrenti per la conservazione e per il godimento delle parti comuni. Il codice civile se ne occupa negli articoli 1123, 1124, 1125.

L'art. 1123 detta la disciplina generale:

"[I]. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

[II]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.

[III]. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.

Dunque, la regola fondamentale è l'obbligo di contribuire alle spese per la conservazione e il godimento delle parti comuni in misura proporzionale al valore della proprietà. In effetti, l'art. 68, comma 1, disp. att. c.c. richiede che il valore di ciascuna proprietà esclusiva sia espresso in millesimi che, normalmente, sono indicati in un'apposita tabella annessa al regolamento condominiale.

Di norma il regolamento è predisposto dall'unico originario proprietario dell'edificio e viene poi richiamato negli atti di acquisto delle singole unità immobiliari, formando parte integrante degli stessi atti. Si tratta, in tale caso, del regolamento contrattuale le cui norme sono vincolanti per tutti i condomini e possono prevedere limitazioni anche per l'esercizio dei diritti relativi alla proprietà esclusiva. Le limitazioni sono legittime, in quanto accettate dai singoli proprietari e loro aventi causa.

In mancanza del regolamento contrattuale può essere formato un regolamento assembleare. Ricordo che l'art. 1138 cc prevede l'obbligo di approvare il regolamento quando il numero dei condomini è superiore a dieci. Il regolamento, che deve essere approvato con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio, deve contenere le norme circa l'uso delle cose comuni e i criteri di ripartizione delle spese, secondo i diritti e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.

In tema di condominio negli edifici, è invalida la deliberazione con la quale l'assemblea chiede il pagamento delle spese per il riscaldamento anche a quei condomini che non sono comproprietari di quell'impianto. In particolare simile decisione deve essere considerata nulla, come tale impugnabile in ogni momento da chiunque vi abbia interesse, anche in sede di opposizione a decreto ingiuntivo, in quanto lesiva del diritto dei singoli (Cassazione civile, sez. II, 03/10/2013, n. 22634).

Ripartizione delle spese relative all'ascensore

In mancanza di regolamento contrattuale, per le spese relative all'ascensore, si ricorre al codice civile per il quale: le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo (art. 1124, comma 1).

Al fine di stabilire meglio i criteri di imputabilità di tali spese occorre fare delle distinzioni che reputo essenziali:

(a) spese per la costruzione dell'ascensore;

(b) spese di esercizio.

Spese per la costruzione dell'ascensore

Normalmente l'installazione dell'ascensore avviene con la costruzione dell'edificio condominiale. In questo caso, in presenza di regolamento contrattuale, le spese saranno ripartite secondo i criteri in esso indicati ed espressi in un'apposita tabella millesimale di ripartizione. In assenza di regolamento le spese saranno ripartite secondo i criteri indicati dall'art. 1124 c.c.

La installazione in un edificio in condominio (o in una parte di esso) di un ascensore di cui prima esso era sprovvisto costituisce, ai sensi dell'art. 1120. primo comma, c.c., una innovazione; pertanto, le relative deliberazioni vanno adottate dall'assemblea "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell'edificio" (art. 1136, comma 5, c.c.). In proposito va sottolineato che la previsione delle maggioranze qualificate ex art. 1136, comma 5, c.c. vale solo nell'ipotesi in cui l'innovazione comporti oneri di spesa a carico di tutti i condomini. Nelle altre ipotesi, quando l'innovazione è voluta da taluni condomini (o da uno solo di essi) con oneri economici a loro esclusivo carico, si applica la norma di cui all'att. 1102 c.c., in virtù del quale ciascun partecipante alla comunione può apportare modifiche alla cosa comune per un suo miglior utilizzo, a condizione che non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. Ne consegue che sono legittimi sia l'utilizzazione della cosa comune da parte del singolo condomino con modalità particolari e diverse rispetto alla sua normale destinazione, purché nel rispetto delle concorrenti utilizzazioni, attuali e potenziali, degli altri condomini, sia l'uso più intenso della cosa, purché non sia alterato il rapporto di equilibrio tra tutti i comproprietari, dovendosi a tal fine avere riguardo all'uso potenziale in relazione ai diritti di ciascuno (cfr. Cass. civile, n. 23448/2012).

La giurisprudenza della Cassazione

Dunque, per la Cassazione ciascuno condomino ha facoltà di trarre dal bene comune la più intensa utilizzazione, sempre che non provochi alterazione del principio di solidarietà, il quale richiede un costante equilibrio fra le esigenze e gli interessi di tutti i partecipanti alla comunione. Pertanto, a norma dell'art. 1102 c.c.[1], che contempla anche le innovazioni, ciascun partecipante alla comunione può apportare, a sue spese, le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa comune, come applicare nella tromba delle scale dell'edificio condominiale un ascensore, offrendo a tutti di poterlo utilizzare a condizione che contribuiscano nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'impianto.

L'installazione di un ascensore in un edificio in condominio o parte autonoma di esso che ne sia sprovvisto può essere attuata, riflettendo un servizio suscettibile di separata utilizzazione, anche a cura e spese di taluni condomini soltanto, purchè sia fatto salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque momento ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione dell'impianto e di quelle di manutenzione dell'opera. (Cass. civile, sez. II, 08-10.2010, n. 20902).

Va ricordato (repetita iuvant) che, comunque, gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono (art. 1124, comma 1, c.c.). Il che significa che sono esclusi da detti oneri i proprietari delle unità immobiliari ai quali l'impianto non serve. Sarebbe, infatti, irragionevole che le spese occorrenti per mantenere un servizio ad esclusivo vantaggio di alcuni condomini fossero poste a carico di tutti i condomini, sempre che sia esclusa la proprietà comune.

Secondo la Suprema Corte di Cassazione (Cassazione civile, sez. II, 16/01/2014, n. 822):

1) nel caso di parti astrattamente comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c. destinate per le loro caratteristiche a servire tutte le unità immobiliari presenti nel condominio, la condominialità può esser esclusa solo in base a titolo contrario (Cass. n. 27145/2007);

2) nel caso di parti rientranti tra quelle elencate all'art. 1117 c.c., ma funzionalmente destinate a servire solo alcune unità immobiliari, la condominialità non è mai sorta e quindi va esclusa senza bisogno di titolo contrario (Cass. n. 17993/2010).

Al fine di stabilire se sussiste o meno la presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., il giudice di merito deve tener conto della effettiva e concreta destinazione funzionale ad uso collettivo degli spazi in questione in un contesto nel quale il condominio risultasse già costituto, ed accertare se a quell'epoca l'assetto complessivo dell'edificio fosse tale da far ritenere che tali aree (ove non comprese nelle alienazioni) fossero di fatto connotate da obiettiva e funzionale destinazione ad un uso collettivo. In caso positivo gli spazi si devono presumere comuni ai sensi della disposizione sopra citata, mentre in caso negativo devono restare di proprietà del costruttore il quale, successivamente, può liberamente disporne (Cassazione civile, sez. VI, 19/02/2014, n. 3908).

Pertanto, secondo l'insegnamento della Suprema Corte di Cassazione, sono da escludere dal complesso delle cose comuni quelle parti che per le loro caratteristiche strutturali risultino destinate oggettivamente al servizio esclusivo di una o più unità immobiliari facenti parte di uno determinato edificio condominiale, per cui le relative spese di manutenzione sia ordinaria sia straordinaria saranno logicamente poste a carico dei proprietari delle unità immobiliari a cui servono.

Tuttavia, va ricordato che, sempre ad avviso della Cassazione (Cass. civile, sez. II, 23.12.2011, n. 28679), è possibile derogare al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c. e disporre, ad esempio, che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, ove ciò sia imposto da un regolamento contrattuale o anche da un regolamento assembleare adottato e approvato da tutti i condomini. A tale proposito è bene sottolineare che i diritti patrimoniali rientrano nella categoria dei diritti disponibili, per cui è possibile che i singoli proprietari accettino delle limitazioni al loro diritto di proprietà, purchè sancite dal regolamento contrattuale o da quello assembleare che sia stato approvato da tutti i condomini. Ovviamente, per la certezza che gli oneri economici siano posti a carico anche dei condomini che non godono del servizio, è necessario che il regolamento sia espressamente richiamato negli atti di acquisto della proprietà delle singole unità immobiliari.

In materia di condominio di edifici, è legittima, in quanto posta in essere in esecuzione di una disposizione di regolamento condominiale, avente natura contrattuale, la delibera assembleare che disponga, in deroga al criterio legale di ripartizione delle spese dettato dall'art. 1123 c.c., che le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria dell'impianto di ascensore (come nella specie) siano a carico anche delle unità immobiliari che non usufruiscono del relativo servizio, tenuto conto che la predetta deroga è consentita, a mezzo di espressa convenzione, dalla stessa norma codicistica (Cassazione civile, sez. II, 23/12/2011, n. 28679).

Spese di esercizio dell'ascensore

Le spese di esercizio dell'ascensore in ordine al godimento del servizio sono ripartite secondo i criteri fin qui indicati e, cioè, in base al criterio proporzionale dell'altezza dal suolo di ciascun piano o porzione di piano a cui esso serve, in applicazione analogica dell'art. 1124 c.c., il quale segue, con riferimento ai suddetti criteri, il principio generale posto dall'art. 1123 comma 2 c.c., della ripartizione della spesa in proporzione all'uso del bene e trova la propria ratio nella presunzione [2] che i proprietari dei piani alti utilizzano il servizio in misura maggiore rispetto ai proprietari dei piani bassi. Fatta salva l'ipotesi in cui i criteri di ripartizione siano determinati in modo diverso dal regolamento contrattuale o dal regolamento assembleare approvato con voto favorevole di tutti i condomini. Ne consegue che le spese relative all'ascensore, sia che si tratti di spese per la sua costruzione e/o per il suo mantenimento sia che riguardino il godimento del servizio (spese di manutenzione ordinaria per l'esercizio del servizio) non possono gravare anche su quei condomini ai quali non serve.

La deroga alla disciplina sul riparto delle spese

A completamento dell'esame va anche detto che la disciplina di cui agli artt. 1123-1125 c.c., sul riparto delle spese inerenti ai beni comuni, è suscettibile di deroga con atto negoziale, e, quindi, anche con il regolamento condominiale che abbia natura contrattuale. Pertanto, con riguardo alla ripartizione delle spese per la manutenzione, ricostruzione e installazione dell'ascensore, deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca tali spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In quest'ultima ipotesi, nel caso cioè in cui una clausola del regolamento condominiale stabilisca in favore di taluni condomini l'esenzione totale dall'onere di contribuire a qualsiasi tipo di spese (comprese quelle di conservazione), in ordine a una determinata cosa comune (come ad es. l'ascensore), si ha il superamento nei riguardi della suddetta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su quella parte del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 25/03/2004, n. 5975). Ciò porta a ritenere che vi possono esserci servizi che sono comuni solo a una parte dei condomini, nel qual caso le relative spese non potranno gravare anche sugli esclusi dal servizio.

L'art. 1123 c.c., nel consentire la deroga convenzionale ai criteri di ripartizione legale delle spese condominiali, non pone alcun limite alle parti, con la conseguenza che deve ritenersi legittima non solo una convenzione che ripartisca le spese tra i condomini in misura diversa da quella legale, ma anche quella che preveda l'esenzione totale o parziale per taluno dei condomini dall'obbligo di partecipare alle spese medesime. In tale ultima ipotesi, ove una clausola del regolamento di condominio stabilisca per una determinata categoria di condomini l'esenzione dal concorso in qualsiasi tipo di spesa (comprese quelle di conservazione) in ordine ad una determinata cosa comune, essa comporta il superamento nei riguardi di detta categoria di condomini della presunzione di comproprietà su detta parte del fabbricato (Cassazione civile, sez. II, 25/03/2004, n. 5975).