Avv. Pier Luigi Licari
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Tribunale ordinario di palermo – sentenza n. 1583/2014
L'inidoneita' dell'immobile all'uso pattuito concerne esclusivamente il profilo strutturale del bene e non anche quello giuridico-amministrativo.
Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d'uso del bene immobile ovvero alla medesima agibilità non è di ostacolo alla valida costituzione della locazione
In tema di locazione, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attivita' per cui e' stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative.
F.P. conveniva in giudizio davanti al Tribunale di Palermo la società T., in persona del legale rappresentante pro-tempore, chiedendo convalidarsi l'intimato sfratto per morosità e la condanna dell'intimata al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni scaduti ed a scadere con vittoria di spese del giudizio.
Si costituiva la società T., opponendosi allo sfratto, nel merito eccependo il grave inadempimento di parte locatrice colpevole di aver omesso di regolarizzare alcune modifiche eseguite all'interno dell'immobile anteriormente alla stipula del contratto di locazione ad uso commerciale che avrebbero reso impossibile la prosecuzione dell'attività, per ciò stesso giustificandosi il mancato pagamento dei canoni di locazione ex art. 1460 c.c.
Con apposita ordinanza il giudice disattendeva la domanda di convalida e disponeva il mutamento di rito.
Le parti depositavano memorie integrative.
Nelle more del giudizio (gennaio 2014) il Comune di P. notificava alla società T. apposito provvedimento di inibizione circa la prosecuzione dell'attività commerciale in itinere.
Premesso quanto sopra, il giudice, nell'esaminare l'eccezione di inadempimento – formulata dalla società convenuta ex art. 1460 c.c. al fine di paralizzare la domanda di risoluzione del contratto del locatore - evidenziava che l'inidoneità dell'immobile all'uso pattuito concerne esclusivamente il profilo strutturale del bene e non già anche quello giuridico-amministrativo sostanzialmente affermando che i vizi di cui può legittimamente dolersi il conduttore – idonei a giustificare una domanda di risoluzione del contratto – sono soltanto quelli che alterano l'integrità del bene di che trattasi in modo tale da impedirne e/o notevolmente ridurne il godimento (Cass. N. 14094/2005, Cass. N. 2605/1995).
Nel richiamare due ulteriori arresti della Suprema Corte (n. 8303/08 ed n. 13841/10) il giudice ribadiva che “in tema di locazione, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività per cui è stato locato, anche in relazione al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative”. Prosegue il decidente, “secondo la giurisprudenza sopra citata, nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative; ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
Inoltre, la destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e delle specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso nonché la mera attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore (Cass. Civ. 25.01.2011 n. 1735).
Nell'articolazione del proprio iter motivazionale il giudice – accogliendo la tesi difensiva di parte locatrice – riferiva, in uno ad un orientamento del pari pacifico della Suprema Corte, che il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d'uso del bene immobile ovvero alla medesima agibilità non è di ostacolo alla valida costituzione della locazione sempre che vi sia stata da parte del conduttore concreta utilizzazione del bene (Cass. Civ. 12.09.2000 n. 12030, Cass. Civ. 16.09.1996 n. 8285).
Nel caso di specie, dal tenore letterale del contratto emerge con tutta chiarezza come il conduttore avesse preso visione dello stato dei luoghi trovandoli adatti all'uso convenuto, di contro non evincendosi alcun obbligo espresso del locatore al conseguimento del certificato di agibilità dell'immobile, mentre “risulta pacifico che questi (il conduttore n.d.r.) abbia continuato ad utilizzare l'immobile per la propria attività”, il locatore adempiendo appieno al proprio obbligo di garantire il godimento dell'immobile al conduttore.
Donde, nessun inadempimento da parte del locatore.
Il giudice, altresì si soffermava sulla domanda di risoluzione del contratto formulata dal locatore.
La società T., infatti, ometteva, sin dal gennaio 2013, il pagamento dei canoni di locazione, sostenendo che il locatore non potesse, sul punto, lamentare alcunché, in considerazione del fatto che la mancata regolarizzazione delle anomalie amministrative riscontrate nell'immobile di che trattasi non avrebbero consentito la prosecuzione dell'attività commerciale in interesse.
In realtà, veniva accertato in corso di causa che parte locatrice non era venuta affatto meno alle proprie obbligazioni di garantire il godimento dell'immobile, tant'è che l'attività commerciale ivi esercitata si svolgeva regolarmente.
Sul punto, emergeva, però che - a fronte della piena disponibilità dell'immobile da parte del conduttore - parte locatrice non riceveva i canoni pattuiti, ciò comportando un notevole squilibrio del sinallagma contrattuale.
Sul punto precisava l'autorità giudicante che neppure il provvedimento con il quale il Comune di P. - Settore servizi alle imprese - nel gennaio 2014 intimava la chiusura dell'attività alla società T. (annullamento S.C.I.A. per mancanza di agibilità) poteva giustificare l'omesso pagamento dei canoni di locazione da parte di quest'ultima in quanto la morosità era relativa ad un periodo di gran lunga precedente (gennaio 2013).
L'inadempimento del conduttore, pertanto, veniva valutato come “grave” alla stregua dell'art. 1455 c.c. e come tale idoneo a provocare la risoluzione del contratto di locazione.
Conseguentemente, in accordo alle richieste di parte locatrice, il contratto veniva dichiarato risolto e la società T. veniva condannata al rilascio dell'immobile ed al pagamento dei canoni di locazione scaduti ed a scadere, fino all'effettivo rilascio.
Avv. Pier Luigi Licari
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