A cura dell'avvocato Cristina Bassignana
Corte di Cassazione Civile, sezione II, 09 ottobre 2014 n. 21352.
Quando si acquista un immobile è sempre bene verificare che la planimetria non sia semplicemente indicata ma anche allegata all'atto notarile altrimenti si rischia di incappare in situazioni poco piacevoli come quella che ha affrontato l'acquirente di una porzione di immobile il cui caso è finito dinanzi alla Corte di Cassazione.
Egli aveva acquistato un negozio con retrobottega, magazzino e servizio igienico/ripostiglio. Durante alcuni lavori di ristrutturazione, avvenuti ben dieci anni dopo la compravendita, esaminando la planimetria, si rese conto che gli originari proprietari non gli avevano consegnato il vano adibito a servizio igienico/ripostiglio. Egli aveva inoltre accertato che tale vano era stato successivamente oggetto di un diritto di uso esclusivo e perpetuo rispetto all'appartamento adiacente al suo acquistato da un terza persona.
L'attore si rivolge quindi al Giudice di primo grado al fine di accertare il suo diritto di proprietà sul vano non consegnato; dichiarare la nullità parziale del successivo contratto per impossibilità dell'oggetto; ed infine, condannare il terzo acquirente dell'appartamento adiacente al suo al rilascio della porzione immobiliare e al pagamento di una indennità per l'occupazione senza titolo.
Le domande, accolte in primo grado, vengono respinte all'esito degli altri due gradi di giudizio.
In particolare la Cassazione ha precisato che "nei contratti in cui è richiesta la forma scritta ad substantiam, l'oggetto del contratto deve essere determinato o determinabile sulla base degli elementi risultanti dal contratto stesso. Non si può fare riferimento ad elementi estranei ad esso".
La Corte ha quindi escluso che il vano fosse compreso nella vendita dell'attore in quanto la planimetria non era stata allegata all'atto e quindi non poteva essere rappresentativa dello stato dei luoghi. E' necessario che la planimetria sia indicata nell'atto come facente parte integrante del contenuto dello stesso, allegata e sottoscritta dai contraenti.
Avvocato Cristina Bassignana