La vicenda è stata trattata dinnanzi al Tribunale di Monza (RG N. 4064/2011 - Sentenza N. 309/2013 del 27/05/2013 - G.U. Dott.ssa Mariconda)

I danneggiati sono precipitati all'interno di una bocca di lupo priva di copertura. Nell'area ove è accaduto il sinistro di proprietà della società [MZ] gli attori sono conduttori di un capannone ad uso deposito e rimessaggio mezzi pesanti, oltre ad un piccolo locale ad uso ufficio.

I proprietari dell'area hanno negato qualsiasi riconoscimento di responsabilità sia ai sensi dell' art. 2051 codice civile, sia ex art. 2043 c.c. sostenendo che il luogo del sinistro si trovasse all'esterno delle pertinenze concesse in locazione agli attori e che “ ... il cortile per pacifica giurisprudenza è appartenenza privata nell'accezione di significato di cui all'art. 614 c.p .... “.

Ed infatti i proprietari dell'area hanno sostenuto in giudizio che “ il sig. [C.] avrebbe dovuto limitare la propria perlustrazione all'area concessa in locazione evitando di addentrarsi nella proprietà altrui ...[..] .. e che l'area ove è accaduto il sinistro è delimitata da una siepe che è stata ivi posta quale termine della proprietà dunque anche visivamente non vi era possibilità che il [C.] non fosse consapevole di violare l'altrui proprietà “.Ed ancora, la convenuta ha sostenuto “ ... che l'apposizione di un termine alla proprietà, la siepe, rappresenti un fatto concludente ed univoco diretto al preciso scopo di escludere i terzi ..”

Le argomentazioni svolte a difesa delle ragioni dei danneggiati hanno colto nel segno e sono state ampiamente accolte dal Tribunale.

I danneggiati hanno sostenuto che l' accesso in una proprietà altrui è lecito quando chi ha diritto di escludere altri dal proprio fondo non esercita tale diritto e, quindi in altre parole, acconsente all'accesso, ovvero non si oppone alla permanenza e/o al passaggio altrui nella sua proprietà. Al riguardo, infatti, la Suprema Corte ha precisato che “ il passaggio sul fondo altrui costituisce un illecito quando contraddice ad un divieto che derivi o dalla chiusura del fondo o da una manifestazione di volontà del proprietario, espressa in maniera certa, sulla cui cognizione da parte dei terzi non possa ricorrere dubbio: in difetto il proprietario dimostra di considerare il passaggio di estranei sul suo fondo come non dannoso al godimento di questo e di volere precariamente tollerare il passaggio medesimo, il che però gli impone l'obbligo di mantenere l'immobile in condizioni di preservare l'incolumità del passante da pericoli imprevedibili in esso esistenti”. ¹

Attesi tali principi, dunque, la proprietà in questione doveva essere recintata o comunque chiusa e che fosse specificato, con un cartello, il divieto di accesso. Ovvero la proprietaria doveva manifestare ai propri inquilini il divieto di accesso a determinate zone del cortile.

Posti i principi di cui sopra, e posto che tra le parti esiste un regolare contratto di locazione per una porzione di capannone industriale, si è evidenziato che anche per le locazioni vale il principio stabilito dall'art. 818 c.c., secondo cui gli atti e i rapporti giuridici che hanno per oggetto la cosa principale comprendono anche le pertinenze se non è diversamente disposto. Conseguentemente, qualora una porzione di immobile locato risulti pertinenza della stessa si dovrà ritenerla compresa nell'oggetto del contratto di locazione, ancorché di detta pertinenza non sia stato fatto cenno nel contratto di locazione posto in essere tra le parti.

Ancora, ai sensi dell'art. 1571 c.c., nella locazione di un immobile è compreso il godimento di ogni componente dell'immobile stesso che, quandanche non menzionato specificamente nel contratto, risulti effettivamente e materialmente connesso con le altri componenti in quanto parte necessaria al completamento dell'immobile per le necessità cui esso è destinato, concorre in reciproca posizione di parità all'unitaria funzione del fabbricato e al raggiungimento dell'utilità che esso è in grado - per sua natura e destinazione - di produrre. ² 

L'inquadramento dell'istituto codicistico di pertinenza
Punto focale della vicenda è certamente il contrasto esistente circa l'operatività nella fattispecie della disciplina dell'art. 2051 c.c. che, come è noto, presume la responsabilità del proprietario-custode, scagionato solo se prova che il danno è dipeso da caso fortuito, ipotesi quest'ultima comprendente anche la colpa del danneggiato (Cass. 10641/2002), ovvero di quella dell'art. 2043 c.c. che comporta invece l'ordinario, completo onere probatorio a carico di quest'ultimo ex art. 2697 c.c..
Orbene, la tesi della applicabilità nella fattispecie dell'istituto che prima facie viene da considerare pertinente, quello del danno da cose in custodia di cui all'art. 2051 c.c., potrebbe essere messa in dubbio sul rilievo che ”Il fondamento della responsabilità ex art. 2051 CC per il danno cagionato dalle cose che si hanno in custodia è costituito dalla violazione dell'obbligo di sorveglianza, il quale presuppone però che il terzo danneggiato abbia un titolo per entrare in legittima relazione con la cosa ..[..] ... Pertanto, nel caso in cui taluno abusivamente acceda all'altrui proprietà, esula la responsabilità per danni cagionati dalle cose in custodia ex art. 2051 c.c. mentre sussisterebbe la generale responsabilità aquiliana ex art. 2043 c.c., ove sia configurabile l'esistenza sul fondo di un pericolo imprevedibile dal quale il proprietario dello stesso, che non lo abbia chiuso, non abbia adempiuto l'obbligo di preservare l'incolumità dei passanti “ (Cass. 8997/99).

Essendosi nel caso in esame l'attore introdotto (abusivamente, secondo la convenuta) nella proprietà dei convenuti, scatterebbe l'inoperatività dell'istituto ex 2051 c.c. per carenza della legittima relazione tra l'infortunato e la cosa in custodia, fonte del danno, cioè il pozzo di ispezione della vasca antincendio.

Il discorso però si complica laddove la suddetta sentenza, richiamandosi ad un principio già espresso in precedenza dalla Cassazione (sent. 3614/59), specifica che“..il passaggio sul fondo altrui costituisce un illecito quando contraddice ad un divieto che derivi odalla chiusura del fondo o da una manifestazione di volontà del proprietario, espressa in maniera certa, sulla cui cognizione da parte dei terzi non possa ricorrere dubbio: indifetto ilproprietario dimostra di considerare il passaggio di estranei sul suo fondo come non dannoso al godimento di questo e di volere precariamente tollerare il passaggio medesimo, il che però gli impone l'obbligo di mantenere l'immobile in condizioni di preservare l'incolumità del passante da pericoli imprevedibili in esso esistenti”.
Valutando allora la situazione alla luce di questa precisazione, si è considerato che l'area cortilizia di proprietà dei convenuti si presenta come un'area indivisapriva di recinzione interne, cartelli o qualsivoglia segnale dell'intento excludendi alios” dei proprietari e che, in particolare, la vasca antincendio è certamente da considerarsi pertinenza della cosa principale locata, onde ne deriva titolo legittimo di utilizzo e/o accesso dei conduttori – odierni attori-, così come avviene per le altre aree di pertinenza.

Orbene in tale quadro, è apparso del tutto legittimo parlare di completo disinteresse dei proprietari per l'eventuale passaggio di terzi che elide del tutto l'illiceità dell'ingresso e fa venire meno anche ogni ragionevole presunzione di dissenso degli aventi diritto.
Se così è, tornerebbe applicabile il regime probatorio del citato art. 2051 c.c., donde la presunzione di responsabilità per omessa custodia dei convenuti, superabile solo con la prova del fortuito, cui assimilare anche l'ipotesi dell'imprudenza del danneggiato.

Dunque, più che prova del fortuito, nella fattispecie si è argomentato di negligenza e incuria dei proprietari per il potenziale pericolo costituito da un pozzo d'ispezione molto profondo privo di copertura e, conseguentemente, di piena operatività della presunzione di legge fissata dall'art. 2051 c.c. a carico della convenuta, vista la sussistenza del nesso di causalità tra la il pozzo d'ispezione e l'evento lesivo. (Cass. 472/2003, Tribunale Rimini, sent. del 20/04/2005, Giudice Ferrari Acciajoli).

La decisione del Tribunale

“A differenza di quanto sostenuto dalla società convenuta, gli attori hanno positivamente dimostrato che il danno subito è stato una conseguenza della grave pericolosità della zona del cortile rimasta nella disponibilità della locatrice, ma non separata fisicamente da quella oggetto di contratto di locazione stipulato tra le parti.

Orbene, non può assolutamente contestarsi la grave pericolosità di una bocca di lupo, tenendo conto dell'usuale presenza sulla stessa di una grata di chiusura che rendeva legittimo presumere, in chi, come il sig. [C.] e la sig.ra [F.], conosceva l'area di poter camminare senza rischiare di precipitare una buca profonda come la bocca di lupo in oggetto.

Inoltre, è vero che la zona ove è accaduto il fatto era esterna rispetto all'area locata dagli attori, ma è anche vero che non vi era alcuna delimitazione fisica che impedisse ai conduttori di andare anche nell'altra parte del cortile né vi era alcun divieto di accesso o cartello idoneo ad avvisare dei rischi riconnessi alla presenza delle bocche di lupo e della vasca di raccolta delle acque.

Pertanto, se pure si volesse ritenere non applicabile la disposizione contenuta nell'art. 2051 cod. civ. in quanto i signori [C. e F.] sono entrati in una proprietà privata e non erano legittimati a farlo, ciò nondimeno la responsabilità della società convenuta discenderebbe dall'applicazione della disposizione generale di cui all'art. 2043 cod. civ., nessuno essendo legittimato - nemmeno all'interno della proprietà privata laddove sia consentito ai terzi di accedervi, come avviene nel caso di specie in cui non vi è alcuna separazione tra l'area del cortile affittata ai signori [C.] e quella, invece, rimasta nella disponibilità della locataria - a lasciare zone pericolose senza interdirle o, per lo meno, attirare l'attenzione dei terzi sulla pericolosità di essa.

La stessa Suprema Corte nella sentenza 27 agosto 1999 nr. 8997 ha chiarito che “il fondamento della responsabilità ex art. 2051 cod. civ. per il danno cagionato dalle cose che si hanno in custodia è costituito dalla violazione dell'obbligo di sorveglianza, il quale presuppone, però, che il terzo danneggiato abbia un titolo per entrare in legittima relazione con la cosa. Siffatto titolo non può essere rappresentato da un preteso “diritto di accesso alla natura”, che si vuole consistere nella libertà di accedere, senza recare danni alle colture esistenti, nel fondo altrui che non sia chiuso, al fine di svolgersi attività escursionistiche, ricreative o simili. “

In altri termini, è vero che il sig. [C.] ha violato l'altrui proprietà privata nel momento in cui ha abbandonato la parte di cortile a lui affittata e si è spinto sino alla zona prospicente la vasca di raccolta delle acque piovane, ma è anche vero che il sig. [Manzoni], non avendo recintato l'area locata all'attore, era tenuto a evitare che lo stesso o, in generale, chi usava il cortile, potesse subire danni dalla presenza di buche profonde, come quella in cui i danneggiati sono caduti e che non erano segnalate né recintate e che, nelle ore notturne non erano obbiettivamente visibili (a nulla rileva, infatti, la presenza di una siepe nel momento in cui si lasciano due varchi di accesso).

Conseguentemente, mentre il sig. [C.] e la sig.ra [F.] sono riusciti a dimostrare l'evento dannoso a loro carico verificatosi, la causa dello stesso e la non visibilità della buca né la prevedibilità della presenza di essa e quindi il nesso eziologico esistente tra esso e la “cosa” di cui il convenuto era custode, viceversa il resistente non è riuscito a fornire alcuna prova idonea a vincere la presunzione di responsabilità a suo carico esistente ex art. 2051 cod. civ. e neppure, nell'ipotesi in cui tale norma non si ritenesse applicabile, alcuna dimostrazione circa la perfetta visibilità della bocca di lupo e, pertanto, l'esclusiva o anche solo concorrente responsabilità dei danneggiati i quali, pur dovendo e potendo avvedersi della mancanza della grata sulla bocca di lupo, non hanno prestato la dovuta attenzione finendo all'interno di essa.

P.Q.M.

Il Tribunale di Monza, sezione distaccata di desio, definitivamente pronunciando sulle domande proposte dai sig.ri [C. e F.] con citazione ritualmente notificata alla [MZ di Manzoni Flavio], così provvede:

• Accertata l'esclusiva responsabilità della convenuta in relazione al sinistro avvenuto in data 9 dicembre 2010, condanna [MZ] a corrispondere [ ...... ], oltre interessi legali dal 24 novembre 2011 al saldo effettivo

• Condanna la [MZ di Manzoni Flavio] a rifondere agli attori le spese processuali che si liquidano in [...].

• Pone le spese di CTU a carico della società convenuta

• Dichiara la pronuncia provvisoriamente esecutiva”.

* Unico precedente: Tribunale Rimini, sent. del 20/04/2005, Giudice Ferrari Acciajoli.