- Dott. Emanuele Mascolo Praticante Avvocato Ablitato al Patrocinio - Se su un fondo in comune a due soggetti, persiste un immobile, anch'esso in comunione tra i due, aventi tutti i servizi e le condutture in comune, pu� uno dei comproprietari decidere di staccare detti servizi e renderli autonomi?. 

Per risolvere la questione � necessario preliminarmente chiarire che la stessa rientra nell'ambito della comunione pro indiviso, cio� ciascun comunista � proprietario di una parte del bene ben individuato.

A tal proposito e per ci� che concerne la nostra questione, va analizzato il dato normativo ex articolo 1102 del codice civile: � ciascun partecipante pu� servirsi della cosa comune, purch� non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto. A tal fine pu� apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il miglior godimento della cosa. Il partecipante non pu� estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso.�

Ci� premesso, emergono alcuni limiti che i comunisti devono rispettare: 1) il divieto di alterare la destinazione della cosa e il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti d'uso.
L'uso da rispettare � quello attuale; 2) Il partecipante alla comunione ha il diritto di modificare la cosa comune sostenendo i relativi costi al fine di realizzare un godimento migliore della cosa stessa.

Seppur l'articolo 1111 co.1, del codice civile prevede che � ciascuno dei partecipanti pu� sempre domandare lo scioglimento della comunione,� la norma successiva, che � parrebbe applicabile al caso de quo � stabilisce che �  lo scioglimento della comunione non pu� essere chiesto quando si tratta di cose che, se divise, cesserebbero di servire all'uso a cui sono destinate.� ( art. 1112, c.c.)

Non va disatteso il principio della comoda divisibilit�, ex articolo 720 del c.c. e cio� della possibilit� di procedere alla divisione senza spese rilevanti o imposizioni di limitazioni, pesi o vincoli a carico delle singole quote e in maniera che il frazionamento dell'immobile, considerato sotto l'aspetto economico e funzionale, non produca un notevole deprezzamento dello stesso, in relazione alla normale utilizzazione del bene indiviso. Il concetto di comoda divisibilit� di un immobile presupposto dall'art. 720 c.c. postula, sotto l'aspetto strutturale, che il frazionamento del bene sia attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento, che possano formarsi senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi e, sotto l'aspetto economico- funzionale, che la divisione non incida sull'originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell' intero, tenuto conto dell�usuale destinazione e della pregressa utilizzazione del bene stesso.

Inoltre, ad esempio, la destinazione unifamiliare o bifamiliare di un alloggio non ne muta la destinazione urbanistica, che rimane intesa a fini abitativi e non trasforma l'uso dell'immobile (in uso commerciale o industriale), come si verifica quando c'� mutamento urbanistico. N� il mutamento di tipologia della villetta pu� incidere in alcun modo sulla comoda divisibilit�, restando altrimenti preclusa abitualmente la suddivisione di un immobile inizialmente unitario, in offesa alla regola della divisione � ove possibile � in natura. ( Cass. 14577/2012)

Sotto un profilo prettamente processuale, poi, la non comoda divisibilit� di un immobile, integrando un'eccezione al diritto potestativo di ciascun partecipante alla comunione di conseguire i beni in natura (Cass. 25322/11), pu� ritenersi legittimamente predicabile solo quando risulti rigorosamente accertata la ricorrenza dei suoi presupposti, costituiti dalla irrealizzabilit� del frazionamento dell'immobile, o dalla sua realizzabilit� a pena di notevole deprezzamento, o dalla impossibilit� di formare in concreto porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento, non compromesso da servit�, pesi o limitazioni eccessivi.

A questo punto dobbiamo chiederci: cosa pu� fare l'altro comunista al quale per� tutti i predetti servizi sono intestati e non vuole rendere automi detti impianti?

Parrebbe esperibile, come rimedio alla divisibilit�, da parte dell'altro comunista che non desidera la divisione degli impianti comuni, l'azione ex articolo 761, c.c.: annullamento per violenza o dolo.