di Marina Crisafi - Diventa operativa la nuova normativa sul prestito vitalizio ipotecario, con l'entrata in vigore della legge n. 44/2015 pubblicata nella Gazzetta Ufficiale n. 92 del 21 aprile scorso.

La novità interessa gli over 60 che possono trasformare la propria casa in una sorta di "bancomat" per ottenere liquidità immediata al fine di fronteggiare determinate spese per sé o per i familiari, ipotecando l'immobile ma continuando a mantenere il diritto ad abitarlo e rimanendone proprietari.

Si tratta della c.d. disciplina del "mutuo inverso", vera e propria alternativa alla nuda proprietà, già prevista dall'art. 11-quaterdecies del d.l. n. 203/2005 convertito dalla l. n. 248/2005 (la c.d. legge finanziaria del 2006), ma mai diventata operativa.

Le nuove norme, ispirandosi all'istituto anglosassone "reverse mortgage", rilanciano lo strumento rendendo più agile e flessibile (attraverso l'introduzione dei commi da 12-bis a 12 sexies all'art. 11-quaterdecies) mirando, di fatto, a "smobilizzare" il valore della proprietà fondiaria.

Ecco i punti salienti delle nuove regole operative dalla data odierna:

- I destinatari

La normativa sul prestito vitalizio ipotecario è rivolta a tutti i proprietari di immobili residenziali di età superiore ai 60 anni (in luogo dei 65 fissati dalla previgente disciplina).

I soggetti che rispecchiano tali criteri, in ragione di particolari (e personali) esigenze di liquidità, possono presentare richiesta, ad una banca o a un istituto finanziario, per accedere ad un finanziamento immediato corrispondente ad una percentuale del valore del bene in proprio possesso, sul quale, in "cambio" della somma erogata, viene posta, a titolo di garanzia, l'ipoteca.

- I vantaggi

Il prestito vitalizio rappresenta una valida alternativa alla nuda proprietà poiché il beneficiario del finanziamento (il cui importo è variabile in base al valore di mercato del bene e all'età del richiedente), pur ipotecando l'immobile non è tenuto a lasciare la proprietà né la perde potendo recuperare in qualsiasi momento (previo rimborso del finanziamento erogato) il bene dato in garanzia, cancellando l'ipoteca.

- Il rimborso

Oltre alla possibilità per il beneficiario di saldare il debito in qualsiasi momento e di cancellare l'ipoteca, le nuove norme consentono alle parti di concordare le modalità del rimborso che può avvenire in modo "graduale", restituendo interessi e spese (senza l'applicazione della capitalizzazione annuale) periodicamente anziché corrisponderle complessivamente alla scadenza del finanziamento o definendo un piano di rientro.

In tal caso, il ritardato pagamento (tra i 30 e i 180 giorni) verificatosi per almeno 7 volte, anche non consecutive, legittima la banca (o l'istituto finanziario) a chiedere la risoluzione del contratto.

- Il pagamento in un'unica soluzione

La disciplina prevede espressamente il rimborso obbligatorio (ed integrale) in un'unica soluzione laddove si verifichino i seguenti eventi: - decesso del beneficiario del prestito vitalizio; trasferimento, totale o parziale, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia; compimento di atti in grado di ridurre significativamente il valore del bene, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi soggetti che gravino sull'immobile stesso.

Ratio delle regole enunciate è quella di evitare che durante il periodo del finanziamento, il beneficiario possa alterare le condizioni iniziali dell'immobile dato in garanzia (e sulla base delle quali il finanziamento è stato concesso), in modo tale da ledere i diritti (o le capacità) dell'ente finanziatore sulla vendita dell'immobile.

Laddove, entro 12 mesi dal verificarsi di una delle tre situazioni descritte il finanziamento non venisse integralmente rimborsato, la banca o l'istituto di credito che ha concesso il prestito è legittimato a vendere l'immobile al valore di mercato (potendo decurtare progressivamente il prezzo del 15% ogni anno, sino al momento della vendita definitiva).

- Il recupero dell'immobile da parte degli eredi

Alla morte del beneficiario, nel caso in cui lo stesso non abbia provveduto al rimborso anticipato del prestito, agli eredi è concessa una doppia possibilità: estinguere il debito rientrando nel pieno possesso dell'immobile e cancellando l'ipoteca, oppure vendere il bene, personalmente o affidandosi alla banca mutuataria, entro e non oltre i 12 mesi successivi al decesso del de cuius.

- Le imposte

Le imposte patrimoniali sull'abitazione (Imu, Tasi, ecc.), nonché la tassa sul consumo dei rifiuti, rimangono a carico del beneficiario del prestito vitalizio, dal momento che egli rimane a tutti gli effetti il proprietario dell'immobile.