Avv. Laura Bazzan Ai sensi dell'art. 2053 c.c., il proprietario di un edificio, o di altra costruzione, è responsabile dei danni cagionati dalla loro rovina, salvo che provi che questa non sia dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione. Si tratta di un'ipotesi di responsabilità oggettiva, che prescinde dall'effettiva configurabilità della colpa per omessa sorveglianza sull'immobile ed è unicamente riconducibile alla mera sussistenza del nesso materiale di causalità tra la cosa disgregatasi e l'evento dannoso da essa determinato. In altre parole, la norma in questione pone in capo al proprietario (e al titolare di un diritto reale di godimento) una responsabilità a titolo di colpa presunta, di talchè il danneggiato che intenda agire in giudizio per ottenere il risarcimento avrà unicamente l'onere di provare l'esistenza del danno e il nesso di causalità tra lo stesso e lo stato di rovina del'edificio altrui. Per contro, l'onere della prova liberatoria dell'insussistenza della colpa incombe sul proprietario, il quale sarà tenuto a dimostrare di aver effettuato la manutenzione dell'edificio, che lo stesso non è affetto da vizi di costruzione ovvero che la rovina è intervenuta per caso fortuito, con ciò intendendosi un fatto dotato di efficacia causale autonoma rispetto alla condotta del proprietario medesimo, incluso il fatto del terzo o dello stesso danneggiato (cfr. Cass. civ., 30.01.2009 n. 2481).
Tipologia dei danni
Per essere sussumibili nella fattispecie di cui all'art. 2053 c.c, i danni causati da edifici o altre costruzioni (quali, ad esempio, ponti, recinzioni, gazebi... in generale, tutte le opere umane incorporate al suolo) devono consistere in disgregazioni - anche limitate - degli elementi strutturali del manufatto o degli elementi accessori in esso stabilmente incorporati. La giurisprudenza, pertanto, ha ritenuto applicabile la medesima disciplina anche alle ipotesi di danni determinati dalla rottura dei tubi dell'impianto idrico-sanitario e dalla disfunzione e avaria dell'impianto elettrico, considerandoli elementi accessori stabilmente collegati all'edificio.
Ipotesi applicative
Poichè l'attività di manutenzione, posta indirettamente dal legislatore quale obbligo per non incorrere nella responsabilità ex art. 2053 c.c., richiede necessariamente la disponibilità giuridica e quindi la custodia dell'edificio, in caso di danni causati a terzi dall'immobile locato, continuerà a rispondere il proprietario quando gli stessi danni derivino dalle strutture murarie o dagli impianti in esse inglobati, e ciò non solo quando i danni derivino da difetti originari o da attività svolte dallo stesso proprietario, ma anche quando siano ascrivibili al comportamento di terzi immessi nel godimento del bene. Qualora i danni siano determinati da altre parti e accessori dell'immobile, invece, dovrà farsi riferimento all'art. 2051 c.c.: avendo il conduttore acquistato la disponibilità materiale dell'immobile con facoltà ed obbligo di intervenire per evitare pregiudizi altrui, lo stesso sarà responsabile nei confronti dei terzi per omessa sorveglianza e inosservanza degli specifici obblighi imposti al conduttore dagli artt. 1576, 1577, 1587, 1609 c.c.