Avv. Gabriele Mercanti
E' legittimo che colui che agisce ai sensi dell'art. 2932 c.c. per ottenere una sentenza produttiva degli effetti del contratto non concluso offra la propria (contro)prestazione in modo c.d. informale e senza, dunque, rispettare i formalismi previsti dalla Legge per l'offerta c.d. solenne?
E' proprio su questo aspetto che si è incentrato il contenzioso tra un promittente venditore ed un promissario acquirente: quest'ultimo, infatti, aveva adito il Tribunale per ottenere il trasferimento coattivo di un compendio immobiliare, ma – per quanto attiene alle somme dovute si era limitato in sede di atto di citazione a manifestare il proprio intendimento di saldare il dovuto a fronte del trasferimento giudiziale.
I Giudizi di merito hanno avuto esiti opposti: in primo grado (1) veniva accolta la domanda attorea sotto la condizione sospensiva – com'è prassi ormai consolidata in materia – del pagamento del saldo del prezzo; in appello (2) la decisione veniva ribaltata ritenendo il Collegio che il rifiuto del promittente venditore fosse a sua volta giustificato dalla condotta della controparte che non aveva ritualmente offerto la controprestazione.
La Sentenza della terza sezione civile della Corte di Cassazione n. 10546 depositata il 22 maggio 2015 analizza nel dettaglio il meccanismo previsto dall'art. 2932 c.c. ed in particolare dal secondo comma dello stesso (3).
Gli Ermellini precisano da un lato che “la ratio legis sottesa al secondo comma della norma in esame riposa sulla inesistenza dei presupposti di corrispettività per disporre il trasferimento del bene in esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre, ogniqualvolta la parte che domandi tale trasferimento risulti essa stessa inadempiente, per non aver eseguito (ovvero offerto nei modi di legge) la propria prestazione già scaduta al momento della domanda” e dall'altro che detta “ratio legis che non ha modo di operare allorquando la parte chieda il trasferimento del bene ex articolo 2932 cod.civ. in un momento in cui la prestazione a suo carico non sia ancora scaduta”
Ebbene nel caso all'esame del S.C. era inconfutabilmente emerso dalle risultanze istruttorie che la domanda attorea fossa stata incardinata prima della scadenza contrattualmente pattuita per il versamento della seconda rata di acconto e, quindi, in un momento in cui detta prestazione non poteva essere ritenuta esigibile dal promittente venditore (4).
Concludono, allora, i Giudici del Palazzaccio che “in ipotesi di inesigibilità per mancata venuta a scadenza della prestazione della parte attrice al momento dell'introduzione del giudizio ex art.2932 cc ‐ deve ritenersi necessaria e sufficiente un'offerta di adempimento anche non formale o per intimazione ai sensi degli artt. 1208 e 1209 cod. civ., purché espressa in qualsiasi modo che escluda ragionevoli dubbi sulla concreta intenzione della parte di adempiere e, dunque, a tal punto seria e concludente da far ritenere un'effettiva e puntuale volontà di adempimento a fronte del trasferimento del bene, comunque a tale adempimento condizionato” (5) e che tale serietà sia certamente rinvenibile ove ci sia stata “offerta della prestazione formulata in giudizio dalla parte, personalmente o per mezzo del suo procuratore, prima della pronuncia ed in funzione di questa; ovvero la manifestazione di volontà di corrispondere il residuo prezzo di vendita, come rappresentata nell'atto di citazione del promissario acquirente, sottoscritto dal procuratore” (6).
Per le suddette ragioni, quindi, veniva cassata la Sentenza d'Appello e, per l'effetto, confermata quella di prime cure.
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(1) Cfr. Tribunale di Verona n. 928/2009.
(2) Cfr. Corte d'Appello di Venezia n. 1.422/2011.
(3) Detto comma così statuisce: “Se si tratta di contratti che hanno per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa determinata o la costituzione o il trasferimento di un altro diritto, la domanda non può essere accolta, se la parte che l'ha proposta non esegue la sua prestazione o non ne fa offerta nei modi di legge, a meno che la prestazione non sia ancora esigibile”.
(4) La proposizione “anticipata” del giudizio è stata ritenuta legittima dai Giudici della S.C. in base al consolidato orientamento tale per cui l'inadempimento contrattuale (nel caso di specie del promittente venditore) può ritenersi sussistente già quando il debitore tenga una condotta contraria ai principi della buona fede ed incompatibile con la volontà di adempiere: questi in base all'accertamento di merito aveva conferito un mandato di vendita ad agenzia immobiliare pendente il termine di adempimento del contratto preliminare.
(5) Cfr. conforme Cass. n. 9.176/2000.
(6) Cfr. conforme Cass. n. 26.011/2010.