“Affinché ricorra la vendita in blocco - la quale esclude il sorgere in capo al conduttore dei diritti di prelazione o di riscatto - non è indispensabile che la vicenda traslativa riguardi l'intero edificio in cui è compreso quello locato, ma è sufficiente che i vari beni alienati, tra loro confinanti, costituiscano un unicum e siano venduti (o promessi in vendita) non come una pluralità di immobili casualmente appartenenti ad un unico proprietario e ceduti (o cedendi) a un soggetto diverso da colui che conduce in locazione uno di essi, ma come complesso unitario, costituente un quid diverso dalla mera somma delle singole unità immobiliari.” (Cass. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015)
Questa recente pronunzia della Corte di Cassazione contribuisce a delineare i requisiti della vendita in blocco e del diritto di prelazione del conduttore secondo quanto previsto sul punto dalla legge n. 392 del 1978.
L'art.36 della legge 392/1978, infatti, attribuisce al conduttore di immobili ad uso commerciale il diritto di prelazione.
Per ogni atto di alienazione a titolo oneroso il conduttore ha la facoltà di esercitare il diritto di riscatto e di essere preferito a parità di condizioni rispetto ai terzi nell'acquisto della proprietà e, ai sensi dell'art. 40 della stessa legge, nell'ulteriore diritto di prelazione in caso di nuova locazione a terzi. (Cass. Civ. Sez. III, 8713/96)
La prelazione legale del conduttore di immobili adibiti ad uso commerciale è esclusa nell'ipotesi di vendita in blocco, che si distingue dalla vendita cumulativa di una serie di unità immobiliari (Cass. Civ. Sez. III,10427/98; Cass. Civ. Sez. III, 10340/98; cfr. Cass. Civ., Sez.III, 13223/10) (Cass. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015)
- Requisiti della prelazione:
1. In primo luogo il diritto di prelazione è attribuito dalla legge al conduttore solo per gli immobili adibiti ad uso diverso da quello abitativo.
2. L'interesse tutelato non è esclusivamente quello privato dell'inquilino, ma l'interesse pubblico delle aziende (negozi di commercio), che trovano proprio nel contatto diretto con il pubblico la fonte prevalente del proprio avviamento. Pertanto, il sacrificio di tale interesse è giustificato solo quando l'atto di cessione titolo oneroso a favore di terzi del bene locato serva a soddisfare il prevalente interesse del proprietario ad ottenere un maggior compenso.
3. Quindi, per l'eadem ratio nel senso del punto che precede, la prelazione concerne ogni atto d'alienazione: riguarda non solo la vendita (art.36, l. 392/78), ma anche la locazione (art.40, l. 392/78).
4. La prelazione può risolvere solo in senso soggettivo il contratto, comportando la modifica di una delle parti. Non può operare nel caso d'alienazione a titolo gratuito (donazione) e quando il corrispettivo dell'alienazione non sia fungibile, come nell'ipotesi di permuta e datio in solutum.
5. La prelazione per il caso di nuova locazione ha solo natura obbligatoria. Per cui l'inadempimento del locatore comporta una responsabilità di tipo risarcitorio.
6. Nel caso di alienazione onerosa, invece, la prelazione è di natura reale, con la possibilità di riscattare l'immobile dall'acquirente e da ogni altro successivo avente causa (art. 38 e 39 L. cit.) .
7. A pena di nullità, la domanda giudiziale di retratto deve essere esercitata nei confronti di tutti gli eventuali acquirenti. In tal caso si realizza, infatti, un'ipotesi di litisconsorzio necessario.
8. Se uno degli acquirenti fosse coniugato in regime di comunione legale, l'azione dovrebbe essere esercitata anche nei confronti del coniuge (Cass. Civ. Sez. Unite, 9523/10).
9. Data la natura retroattiva dell'esercizio del diritto di riscatto, in quanto è dall'atto di vendita che il conduttore deve considerarsi proprietario dell'immobile, questi non dovrà restituire al terzo acquirente i canoni di locazione pagati nel tempo intercorrente tra la vendita effettuata dal locatore e il vittorioso esercizio dell'azione di riscatto. (Cass. Civ., Sez. III, 25230/11).
10. La prelazione non si può esercitare quando l'immobile, che fa parte del patrimonio di una società, è stato alienato in conseguenza della cessione di tutte le partecipazioni sociali. In tale ipotesi, infatti l'oggetto dell'atto d'alienazione non è l'immobile, ma le quote o le azioni della società che lo possiede (Cass. Civ., Sez. I, 25703/11).
- Requisiti della vendita in blocco:
1. Secondo questa pronunzia della Corte di Cassazione l'ipotesi della vendita in blocco si realizza non solo quando sia venduto l'intero stabile, ma anche nel caso d'alienazione di beni tra loro confinanti, compreso quello locato, considerati come un complesso unitario. (Cass. Civ., Sez. VI-III, sent. n. 3713 del 25 febbraio 2015)
2. Dalla stessa sentenza si ricava che il complesso immobiliare che costituisce la vendita in blocco deve riguardare immobili che si trovano nello stesso fabbricato o in fabbricati diversi. In quest'ultima ipotesi gli immobili devono essere tra loro confinanti.
3. Si desume a contrario che non si considera vendita in blocco l'alienazione plurima, come semplice somma delle singole unità immobiliari. (vendita cumulativa)
4. La vendita cumulativa si realizza allora quando nell'alienazione contestuale di più unità immobiliari i beni non risultano coordinati da un punto di vista strutturale (cfr. Cass. Civ. Sez. III, 5913/01).
5. Poiché nella vendita in blocco i beni oggetto di alienazione costituiscono un quid funzionalmente unitario. La vendita della quota della proprietà comprendente, tra gli altri, l'immobile locato costituisce un caso di vendita in blocco (Cass. Civ. Sez. Unite, 13886/07; Cass. Civ. Sez.III, 18648/03; cfr., in senso contrario, Cass. Civ. Sez.III, 9354/90).
6. È il conduttore a dover provare che la vendita in blocco è in realtà una vendita cumulativa "camuffata", in forza dei principi sull'onere della prova.
Pasquale Spagnoletti