di Marina Crisafi - Deve ritenersi legittima la realizzazione di una piscina sul lotto condominiale se il regolamento prevede soltanto che la parte di terreno non edificata debba essere tenuta a giardino ed escluda la costruzione di “pollai, conigliere e simili visibili dal passaggio comune”.

Lo ha stabilito la Cassazione, con la recente sentenza n. 8822/2015, accogliendo il ricorso del proprietario di un hotel che aveva realizzato l'impianto con annesse saune e spogliatoi nel lotto della sua proprietà, compreso nell'area comune, contro i condomini (comproprietari di lotti limitrofi ), che contestavano la violazione del regolamento e chiedevano, tra l'altro, l'accertamento dell'illegittimità della costruzione e il risarcimento del danno.

Mentre in primo grado il giudice aveva sostenuto che il regolamento condominiale prevedesse una servitù reciproca di non edificare, oltre che un obbligo di manutenzione del terreno e che essendo decorsi più di vent'anni dalla costruzione della piscina la servitù fosse estinta, la Corte d'Appello, in parziale accoglimento del gravame, aveva affermato che “la disposizione regolamentare configurasse un'obbligazione propter rem - come tale non soggetta a prescrizione - e non una servitù, e che la realizzazione della piscina non fosse in alcun modo riconducibile alla previsione da intendersi come destinazione a relax, passeggio, coltivazione di piante ornamentali e fiorifere”.

Ma la seconda sezione civile non la pensa così e ribaltando le decisioni di merito afferma che se è vero che in astratto la definizione di giardino “non contempla la piscina, mentre prevede, in alcune varianti, fontane, cascate e specchi d'acqua” la questione non è nominalistica, occorrendo invece, al fine della congruità della motivazione, la valutazione concreta delle caratteristiche della costruzione e del contesto in cui la stessa è inserita, cosa non avvenuta nel caso di specie, posto che nella sentenza della corte distrettuale non si dà contezza né delle dimensioni dell'impianto né di come lo stesso sia stato inserito nella lottizzazione.

Senza contare, inoltre, hanno chiosato i giudici di piazza Cavour che la previsione del regolamento, nell'indicare il mantenimento a giardino della parte di terreno non edificata, si limita a specificare soltanto il “divieto” di costruire ricoveri per animali da cortile.

Ne consegue che “l'affermazione della non riconducibilità della piscina alla previsione regolamentare” rimane priva di supporto. E la parola passa al giudice di rinvio.