Il rapporto di servitù tra fondi vicini o limitrofi si incentra infatti sull'utilità (c.d. utilitas), attuale o futura, che il fondo dominante ottiene sul fondo servente (il quale subisce la limitazione). Pertanto è palese la correlazione esistente tra servitù e fondo, tale che l'alienazione della servitù potrà avvenire solo congiuntamente a quella del fondo.

Diritti e doveri delle parti

In relazione alle servitù di passaggio vengono inoltre in rilievo i diritti e i doveri delle parti. L'art. 1030 c.c., contenuto nelle disposizioni generali delle servitù prediali, prevede che "Il proprietario del fondo servente non è tenuto a compiere alcun atto per rendere possibile l'esercizio della servitù da parte del titolare, salvo che la legge o il titolo disponga altrimenti."

Costituzione servitù di passaggio

Analizziamole una ad una, evidenziandone le caratteristiche.

Servitù di passaggio coattiva

La servitù di passaggio coattiva rileva in situazioni di fondo intercluso, circondato da fondi altrui e quindi privo di uscita sulla via pubblica.

Il legislatore prevede che il proprietario di un fondo abbia diritto ad ottenere la costituzione della servitù di passaggio, la quale «in mancanza di contratto, è costituita con sentenza. Può anche essere costituita con atto dell'autorità amministrativa nei casi specialmente determinati dalla legge» (1032 c.c.)

L'art. 1051 c.c. riconosce al proprietario del fondo intercluso il diritto di ottenere, senza eccessivo dispendio o disagio, il passaggio sul fondo vicino per consentirgli la coltivazione o l'uso conveniente del proprio fondo.

Tuttavia, secondo il principio del minimo mezzo, il passaggio non deve essere eccessivamente pregiudizievole per il fondo servente: la costituzione della servitù dovrà avvenire in quella parte del fondo per cui l'accesso alla via pubblica è più breve o comunque provoca minor danno, se preferibile, anche attraverso un sottopassaggio.

Si potrà costituire una servitù di passaggio anche laddove esista già un passaggio sul fondo altrui, ma sia necessario ampliare l'accesso esistente per consentire al proprietario del fondo dominante il transito di veicoli anche a trazione meccanica, per permettergli di coltivare o usare adeguatamente il fondo.

Sono esenti da questa servitù le case, i cortili, i giardini e le aie ad esse attinenti.

Il codice prevede che il passaggio coattivo sia consentito anche in caso di fondo non intercluso se l'accesso alla via pubblica sia inadatto o insufficiente ai bisogni del fondo e non sia possibile procedere ad un suo ampliamento (art. 1052 c.c.); in tal caso l'autorità giudiziaria gode del potere discrezionale di consentire la servitù solo se la domanda risponda alle esigenze dell'agricoltura o dell'industria oppure, come precisato dalla Corte Costituzionale, in caso la domanda risponda ad esigenze di accessibilità in edifici ad uso abitativo per i portatori di handicap.

Indennità proprietario fondo servente

In caso di servitù di passaggio coattiva, al proprietario del fondo servente il codice riconosce un'indennità proporzionata al danno cagionato dal passaggio (art. 1053 c.c.). L'importo comprende sia il danno effettivo provocato dalla servitù di passaggio coattiva che il deprezzamento subìto dal fondo a causa di essa.

Se per l'attuazione del passaggio si rende necessario occupare con opere stabili porzioni del fondo servente o lasciarne incolta una parte, il proprietario che domanda la servitù deve pagare anche il valore della zona predetta prima di intraprendere le opere o iniziare il passaggio (art. 1030 c.c.).

L'art. 1054 c.c. riconosce al proprietario del fondo divenuto intercluso, dopo alienazione a titolo oneroso o divisione, il diritto di ottenere coattivamente dall'altro contraente il passaggio senza il pagamento di alcuna indennità.

Costituzione volontaria servitù di passaggio

La costituzione volontaria di una servitù di passaggio si realizza anche mediante atto tra vivi di natura negoziale e mortis causa.

Il codice precisa che i contratti che costituiscono o modificano le servitù prediali debbano, a pena di nullità, effettuarsi per atto pubblico o scrittura privata (art. 1350, co. 1, n° 4) e che la trascrizione del titolo è necessaria in caso di costituzione tramite testamento, mentre negli altri casi, ai soli fini dell'opponibilità della servitù a terzi.

La Corte di Cassazione ha tuttavia precisato che per la costituzione convenzionale di una servitù di passaggio non è necessario l'uso di formule sacramentali, ma è sufficiente che dalla clausola contrattuale relativa siano determinabili con certezza il fondo dominante, il fondo servente e l'oggetto in cui consiste l'assoggettamento di questo all'utilità dell'altro (Cass. civ., sez. II, 20 maggio 2008, n. 12766).

Sempre per la Suprema Corte, in caso di servitù coattiva causata da fondo intercluso, lo strumento del contratto non modificherà il carattere coattivo della servitù trasformandola in volontaria, quindi sarà ugualmente applicabile la normativa civilistica corrispondente, poiché la forma della costituzione non modifica la sua sostanza o natura.

Usucapione della servitù di passaggio

La costituzione della servitù di passaggio può realizzarsi anche mediate usucapione quando la servitù è apparente (art. 1061 c.c.), cioè quando sul fondo servente sono presenti opere (naturali o artificiali) di natura permanente destinate all'esercizio della servitù, tali da rivelare inequivocabilmente l'esistenza del peso che grava sul fondo e caratteristiche stabili e non precarie dell'attività a tal fine compiuta.

Tali segni tangibili ed inequivocabili dovranno permanere per il tempo necessario previsto dalla legge affinché possa concretizzarsi l'usucapione.

La Corte di Cassazione ha precisato che la costituzione della servitù per usucapione ha natura volontaria e non coattiva, pertanto per la sua cessazione si dovrà fare riferimento alle cause previste per le servitù volontarie.

Leggi anche L'usucapione della servitù di passaggio

La destinazione del padre di famiglia

Altra modalità d'acquisto della servitù di passaggio è la cd. destinazione del padre di famiglia.

Ipotesi che si verifica quando si prova che due fondi, attualmente divisi, sono stati posseduti dallo stesso proprietario, che ha posto o lasciato le cose nello stato dal quale risulta la servitù (art. 1062 c.c.).

È solo al momento della separazione che si palesa la situazione di asservimento e subordinazione esistente tra i due fondi, originariamente non percepibili a causa dell'unicità della proprietà.

Come per l'usucapione, dove trattarsi di servitù apparente, con opere visibili e permanenti che manifestino il rapporto pregresso tra i fondi.

Per la costituzione non è necessario alcun atto formale e l'intervento del giudice ha valore di accertamento dello status quo ante dal quale è scaturito il rapporto di servitù, a meno che all'atto della separazione non si sia manifestata una volontà contraria del proprietario dei fondi.

Costi manutenzione servitù di passaggio

Per quanto riguarda la manutenzione e le riparazioni relative alla servitù, il codice civile all'art. 1069 precisa che le spese sono normalmente a carico del proprietario del fondo dominante (colui che ne trae principalmente giovamento) il quale dovrà provvedere a sue spese scegliendo il tempo e il modo che rechino minore incomodo al proprietario del fondo servente.

Alle parti è comunque consentito, di comune accordo, di procedere a differenti modalità di gestione e divisione delle spese.

Nel caso in cui le opere giovino anche al fondo servente, la ripartizione dovrà avvenire secondo un criterio proporzionale, fondato sui vantaggi e sui benefici che i due fondi traggono rispettivamente dalle opere di manutenzione.

Servitù di passaggio carrabile

La servitù di passo carrabile si distingue dalla normale servitù di passaggio poiché, ampliandone il contenuto, consente l'attraversamento, non solo pedonale, ma anche con l'uso di veicoli.

Si deduce quindi che l'esistenza di una servitù di passaggio non comporta automaticamente la possibilità di effettuare il passaggio con autoveicoli.

Il codice prevede che la servitù coattiva di passaggio non potrà procurare eccessivo dispendio o disagio al fondo servente. Le stesse precisazioni valgono anche in caso di "ampliamento coattivo" dove si rende necessario ampliare un passaggio già esistente per consentire il transito di veicoli, anche a trazione meccanica.

A meno che non sia diversamente previsto o che non si procede all'ampliamento coattivo, la Corte di Cassazione ha ritenuto che, se il titolo costitutivo non lo prevede in modo chiaro e preciso, si deve ritenere che il beneficiario abbia il potere di passare solamente a piedi.

Togliere la servitù di passaggio è possibile?

La Corte di Cassazione ha ritenuto che rientri nel diritto del proprietario del fondo servente la facoltà, prevista dall'art. 841 c.c., di chiudere il fondo con un cancello per preservarlo, impedendo l'accesso ai non aventi diritto, anche se questo suo comportamento possa provocare disagi minimi e trascurabili al proprietario del fondo dominante.

Il cancello non dovrà impedire il pacifico esercizio della servitù di passaggio, consentendo al titolare l'ingresso in maniera comoda e non aggravata.

A graduare il disagio ed a stabilire in concreto le misure più idonee più idonee a contemperare i due diritti, dovrà essere il giudice di merito, avendo riguardo al contenuto specifico della servitù, alle precedenti modalità d'esercizio e alla configurazione dei luoghi (v. Cass. nn. 21744/2013, 15971/2001, 2267/1997).

Trascrizione della servitù

Dove sono scritte le servitù di passaggio? C'è modo di vedere, nel caso si decida di acquistare un fondo, se lo stesso è gravato da una servitù di passaggio?

Per rispondere a queste domande occorre precisare che quando si costituisce una servitù volontaria tramite contratto o testamento, questi devono assumere la forma dell'atto pubblico o della scrittura privata e devono essere trascritti nei pubblici registri immobiliari. Parimenti, anche l'atto che costituisce una servitù coattiva deve essere trascritto.

L'art. 2643 c.c. dispone infatti, che tra gli atti soggetti a trascrizione, ci sono anche quelli che costituiscono o modificano le servitù prediali.

Dal successivo art. 2644 c.c. si desume che la trascrizione fa in modo che gli atti trascritti non abbiano effetto in relazione ai soggetti terzi che hanno iscritto o trascritto dopo, mentre la stessa non ha effetto nei confronti dei soggetti che hanno trascritto in data anteriore. Questo in base al principio per il quale chi per primo trascrive è preferito rispetto a chi non trascrive o trascrive in seguito.

Detto questo, chi domanda la trascrizione, in base al disposto dell'art. 2659 c.c. deve presentare la copia del titolo e la nota di trascrizione in doppio originale. La nota deve contenere quanto indicato dalla norma, ossia i dati anagrafici delle parti, il titolo, il pubblico ufficiale che ha ricevuto l'atto o autenticato le firme e infine la natura e la situazione dei beni a cui si riferisce il titolo.

Estinzione della servitù di passaggio

La servitù di passaggio può estinguersi in diversi modi. Il codice civile, all'art. 1073 c.c., afferma che la servitù si estingue per prescrizione

quando non se ne fa uso per vent'anni. Il non uso, protrattosi per il tempo determinato dalla legge, provoca la decadenza del diritto di passaggio sul fondo servente. Per interrompere il decorso del termine prescrizionale è necessario che il titolare del diritto manifesti la volontà di far valere la servitù con atto giudiziale o stragiudiziale.

Se proprietario del fondo servente e proprietario del fondo dominante vengono a coincidere nella stessa persona, la servitù si estingue per confusione.

In caso di servitù volontaria, la costante interpretazione giurisprudenziale ammette che se venga meno l'utilitas che giustificava la servitù, il proprietario del fondo dominante potrà volontariamente scegliere di non esercitarla, in quanto chi può validamente disporre di un diritto ha anche facoltà di rinunciarvi. Per cui il non esercizio o la rinuncia sono cause di estinzione della servitù di passaggio.

Qualora la servitù volontaria sorga in virtù di un contratto che sottopone la servitù ad un termine, questa cessa alla scadenza del contratto.

Per la servitù di passaggio coattiva il codice (art. 1055) prevede che, se viene a mancare l'interclusione del fondo che ha originariamente giustificato la costituzione della servitù, il passaggio cessa di essere necessario e potrà essere soppresso in qualunque tempo a seguito di istanza presentata dal proprietario di uno dei due fondi.

Il proprietario del fondo servente dovrà restituire il compenso ricevuto, ma l'autorità giudiziaria potrà disporre una riduzione della somma, avuto riguardo alla durata della servitù e al danno sofferto.

Quanto dura una servitù di passaggio?

Le regole sull'estinzione della servitù di passaggio rispondono anche alla domanda sulla durata della servitù stessa.

Può però accadere, sempre in caso di servitù volontaria che la servitù venga meno per rinuncia da parte del soggetto che ne ha la titolarità. Quella volontaria scade nel termine indicato nel contratto, se previsto. Quella coattiva dura fino a quando il fondo resta intercluso: nel momento in cui l'interclusione viene meno le parti possono far venire meno la servitù. Infine se i due fondi vengono acquistati dallo stesso soggetto la servitù si estingue per confusione.

Per approfondimenti vai alla nostra guida Le servitù prediali