di Marina Crisafi – Presto si potrà dire addio alle vecchie categorie catastali, A1, A2 o A3, che classificano le abitazioni degli italiani in “signorili”, “civili” ovvero “economiche”. Il nuovo decreto che detta una vera e propria rivoluzione del catasto, dopo il passo compiuto in materia di “commissioni censuarie”, nell'ambito dell'attuazione della delega fiscale, e i diversi rinvii è attualmente sul tavolo del Consiglio dei Ministri, pronto per il varo che avverrà probabilmente in settimana.

In base alla nuova normativa, gli immobili saranno classificati tutti con due lettere: la “O” di ordinari che riguarderà le abitazioni residenziali e la “S” di speciali che riguarderà invece gli immobili pubblici e ad uso commerciale. Rimane invariata, invece (e cioè esentasse) la disciplina riguardante i luoghi di culto.

Dopo il via libera alle operazioni, spetterà all'Agenzia delle Entrate esaminare gli immobili (oltre 60 milioni) assegnando valori analoghi a quelli di mercato che entreranno in vigore a partire dal 2019.

Il nuovo valore catastale si calcolerà in pratica tenendo conto, in luogo del numero dei vani, della metratura, moltiplicando i metri quadri di cui si compone l'immobile al valore ricavato dalle rilevazioni periodiche effettuate dall'Omi (l'Osservatorio del Mercato Immobiliare) o, in mancanza, dai prezzi delle compravendite degli ultimi anni o di quelli di offerta delle principali agenzie immobiliari (ecc.).

Al risultato ottenuto, si applicheranno una serie di algoritmi, basati su determinate caratteristiche dell'immobile (come ascensore, affaccio, piano, servizi, ecc.) che contribuiscono a determinarne una maggiore appetibilità sul mercato.

Questo, per grandi linee, il calcolo catastale del prossimo futuro, destinato a far preoccupare un bel po' di proprietari.

Già, perché anche se il decreto, come riportato da La Stampa, assicura l'invarianza di gettito, ciò non significa che tutti pagheranno le stesse rendite: l'invariabilità sarà rispettata, comunque, facendo pagare meno qualcuno e altri di più, e per costoro il rischio è quello di un vero e proprio salasso.

Secondo i dati dei geometri dell'Agefis, infatti, molte case periferiche o di nuova costruzione, oggi classificate nella categoria economica (A3) o civile (A2) andranno a pagare di meno rispetto ai criteri odierni, in quanto pur suddivise in molti vani sono caratterizzate spesso da modeste metrature. La situazione sarà diversa, invece, per i proprietari di immobili nei centri storici, oggi classificati come “popolari” che, data la pregevolezza della zona, vedranno lievitare il valore di mercato. Idem per i proprietari di rustici trasformati in villette.

In base alle stime della Uil Servizio Politiche Territoriali, ciò riguarderà oltre 4 milioni e mezzo di immobili, attualmente classificati in modeste categorie, che vedranno quadruplicare o quanto meno raddoppiare le proprie rendite catastali.

Tornando all'analisi dell'Agefis, i nuovi valori catastali andrebbero ad incidere (verso su) sulle rendite degli immobili situati soprattutto nelle grandi città: con un +310% a Milano (sia per le abitazioni periferiche che centrali; un +223% a Napoli e un + 222% a Roma (soprattutto per le zone semicentrali), mentre aumenti contenuti si registrerebbero a Torino (+ 51%).

Ma c'è di più. Sui valori catastali andranno ad incidere anche le nuove aliquote Imu e Tasi che, pur dovendo essere rimodulate dai Comuni in vista della futura Local Tax assicurando quella “sostanziale invarianza del gettito” prevista dal decreto, subiranno, comunque, aumenti in conseguenza della variazione della rendita catastale degli immobili.