• Ripartizione spese: il principio di proporzionalit�
• Evoluzione normativa sulla solidariet� tra condomini
• Come agire verso il condomino moroso
• Il pignoramento del conto corrente condominiale

Ripartizione spese: il principio di proporzionalit�

Il codice civile fa salve le diverse convenzioni, nonch� ipotesi di deroga previste nei comma successivi.

In tema di ripartizione delle spese condominiali il principio � dunque quello della proporzionalit� in relazione alla propria quota di partecipazione al condominio.

Evoluzione normativa sulla solidariet� tra condomini

La nota pronuncia 9148/08 ha portato le Sezioni Unite della Cassazione a disconoscere l'indirizzo principale adottato dalla previgente giurisprudenza che qualificava le obbligazioni assunte dal condominio come solidali, ritenendo esigibile per intero dal singolo condomino il debito condominiale (salvo poi il diritto di rivalsa sugli altri condomini).

La pronuncia ha preferito l'opposta tesi minoritaria del criterio della parziariet� come espressa nell'art. 1123 c.c., cos� da consentire al creditore di richiedere l'adempimento del credito in capo ai singoli condomini in ragione della propria quota percentuale di riferimento.

Successivamente, il mutato indirizzo giurisprudenziale � confluito in una modifica legislativa delle disposizioni di attuazione del codice civile: la legge 220/2012 ha novellato l'art. 63 disp. att. c.c. che al secondo comma afferma "I creditori non possono agire nei confronti degli obbligati in regola con i pagamenti, se non dopo l'escussione degli altri condomini".

La legge non ha tuttavia precisato le modalit� d'azione che il terzo creditore deve seguire verso il condomino moroso.

Come agire verso il condomino moroso

In linea generale, si � ritenuto che il creditore debba agire nei confronti del condominio procurandosi valido titolo esecutivo per l'escussione del proprio credito rimasto insoluto. L'amministratore provveder� a ripartire la somma dovuta in base alle quote di spettanza dei singoli condomini e, se il credito non risulter� completamente soddisfatto, l'amministratore dovr� fornire al creditore l'elenco dei condomini morosi per consentirgli la loro previa escussione.
Fornire i dati dei morosi � considerato un obbligo di legge a carico dell'amministratore giacch�, in mancanza, il creditore potr� agire giudizialmente per ottenere i dati richiesti.

Come precisato dall'avv. Michele D'Auria in "La responsabilit� solidale dei condomini dopo la riforma del condominio", "qualora l'escussione abbia esito negativo, il Creditore potr� agire contro i condomini virtuosi, ma anche in questo caso entro il limite delle quote dovute in ragione dei millesimi di propriet�, per cui la somma da recuperare, che non � stato possibile escutere dai condomini morosi, andr� ripartita tra i condomini virtuosi in misura proporzionale ai millesimi di propriet� di ciascuno".

Proprio in ragione di una simile eventualit�, si ritiene che l'amministratore diligente debba comunicare tempestivamente agli altri condomini i nominativi dei morosi, in maniera rispettosa dell'interesse personale alla riservatezza.

Aggiunge ancora l'avv. D'Auria che "Qualora il condominio non abbia regolarmente deliberato il pagamento delle somme pretese dal creditore e questi ottenga valido titolo esecutivo, sar� possibile agire per l'escussione contro tutti i condomini in ragione delle rispettive quote calcolate in base ai millesimi di propriet� (cio� esattamente nello stesso modo sancito dalle Sezioni Unite in epoca ante riforma)".

Pertanto il terzo dovr�, dinnanzi ad una regolare delibera di ripartizione somme rimasta parzialmente inadempiuta, secondo la nuova struttura normativa delineata dalle Sezioni Unite e dalla L. 220/2012, soddisfarsi preventivamente sui condomini morosi con tutte le azioni possibili (mobiliari immobiliari e presso terzi) e solo in caso di provato esito negativo, sar� possibile aggredire il condomino in regola.

Alternativamente, siccome (salvo sia stato dispensato) "l'amministratore � tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio nel quale il credito esigibile � compreso" (art. 1129 c.c.), l'amministratore potr�, in via preventiva ed anche tramite procedure esecutive, agire personalmente per reperire le somme necessarie ad estinguere l'obbligazione ed evitare l'intervento diretto del creditore.

Il pignoramento del conto corrente condominiale

Infine va rilevato che, poich� l'amministratore � tenuto per legge a far transitare su un conto corrente intestato al condominio ogni somma ricevuta a qualunque titolo dai condomini o da terzi, la recente giurisprudenza (tra tutte Trib. Milano 25/05/14 come illustrato da Paolo M. Storani in "Conto corrente del condominio: S� al pignoramento anche per Trib. Milano") ha ipotizzato che sia possibile per il creditore pignorare le somme ivi contenute in ragione del vincolo di destinazione impresso su di esse, poich� ormai incamerate dall'ente di gestione condominio.

Per approfondimenti, si veda anche:
I debiti contratti dal condominio. Una breve guida su quello che occorre sapere per meglio difendersi. Condomini morosi: obblighi dell'amministratore, la solidariet� passiva e il principio di parziariet�.