Domanda: “Chi è proprietario del negozio al piano terra deve contribuire alle spese per l'ascensore?”

Risposta: Per regola generale, tutti i proprietari delle unità che fanno parte di un condominio devono partecipare a tutte le spese di gestione e conservazione delle parti comuni, salvo diversa convenzione.

Le obbligazioni condominiali, infatti, derivano dalla contitolarità di tutti i proprietari dei diritti sulle parti e sui servizi comuni. Si tratta in sostanza di un'obbligazione propter rem, derivante, cioè, dalla titolarità di un diritto reale.

Del resto, nel caso specifico, l'utilizzo dell'ascensore rende più agevole per tutti, anche per il proprietario del negozio a piano terra, l'accesso alle parti comuni dell'edificio situate ai piani superiori (come, ad esempio, il tetto) e aumenta il prestigio e il valore dell'immobile.

In ogni caso, occorre tenere conto del fatto che, sulla base dell'articolo 1123 c.c., laddove un bene serva i condomini in misura diversa, le spese sono proporzionalmente ripartite in base all'utilizzo che il singolo può farne. Di conseguenza è chiaro che il proprietario dell'unità sita al pian terreno potrà pretendere di partecipare alle spese per la manutenzione dell'ascensore in maniera inferiore rispetto ai proprietari degli appartamenti siti ai piani superiori.

Secondo un'interpretazione estrema della norma (e non da tutti condivisa), egli potrà anche pretendere di essere esonerato dalle spese dimostrando la mancata utilizzazione e l'assenza di utilità dell'ascensore per il godimento del proprio appartamento e delle parti comuni.

Diversa è l'ipotesi in cui si decida di installare un ascensore in un edificio che ne è privo.

In tal caso, il condomino proprietario del negozio al pian terreno potrebbe ben far riferimento all'articolo 1121 c.c. per esonerarsi dal pagamento delle relative spese: il primo comma di tale articolo, infatti, prevede che nel caso in cui l'innovazione consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione separata e comporti una spesa molto gravosa o sia di carattere voluttuario, i condomini che non intendono trarne vantaggio possono essere esonerati da qualsiasi contributo nella spesa.