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Va premesso che il committente ha il diritto di controllare lo svolgimento dei lavori e di verificarne lo stato (art. 1662 c.c.). Se nel corso dell'opera accerta che l'esecuzione non avviene secondo le condizioni stabilite e a regola d'arte, ossia senza effettuare ogni accorgimento affinch� l'opera sia esente da vizi e difetti, il committente pu� fissare un termine entro il quale l'appaltatore deve conformarsi alle condizioni previste. Trascorso inutilmente il termine stabilito il contratto � risoluto, salvo il diritto del committente al risarcimento del danno.

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L'art. 1667 c.c., rubricato "Difformit� e vizi dell'opera" afferma che "l'appaltatore � tenuto alla garanzia per le difformit� e i vizi dell'opera".

Per difformit� si intende ogni discordanza tra l'opera realizzata e le previsioni contrattuali, mentre per vizio si intendono le carenze che l'opera presenta rispetto alle regole dell'arte.

Laddove i vizi e le difformit� siano palesi, ossia conosciuti e riconoscibili, la garanzia non � dovuta se il committente abbia accettato l'opera, salvo che l'appaltatore non ne abbia in malafede taciuto l'esistenza.

Se il committente viene a conoscenza di vizi occulti, per non decadere dalla garanzia dovr�, a pena di decadenza, denunciare all'appaltatore le difformit� riscontrate entro sessanta giorni dalla scoperta, ma non � necessaria denuncia se l'appaltatore ha riconosciuto le difformit� o i vizi o se li ha occultati.

L'azione contro l'appaltatore si prescrive in due anni dal giorno della consegna dell'opera, pertanto "nel contratto di appalto, concernente l'esecuzione di un'opera, l'azione di garanzia per vizi pu� essere esercitata solo dopo la consegna dell'opera stessa" (cfr. Cass., n. 271/2004; n. 14584/2004).

Il committente convenuto per il pagamento dell'opera potr� sempre far valere la propria garanzia, purch� abbia tempestivamente denunciato (60 giorni dalla scoperta) le difformit� o i vizi e prima che siano decorsi i due anni dalla consegna.

La giurisprudenza ritiene che la responsabilit� dell'appaltatore inerente alla garanzia per vizi e difformit� dell'opera eseguita, possa configurarsi solo quando lo stesso, nell'intervenuto completamento dei lavori, "consegni alla controparte un'opera realizzata non a regola d'arte", mentre nel caso di non integrale esecuzione dei lavori o di ritardo o rifiuto della consegna, "a carico dell'appaltatore pu� operare unicamente la comune responsabilit� per inadempimento contrattuale" (cfr., ex multis, Cass., n. 13631/2013).

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La garanzia riconosciuta in caso di vizi palesi od occulti, consiste nella possibilit� di chiedere l'eliminazione delle difformit� o dei vizi a spese dell'appaltatore, oppure, in alternativa, una diminuzione proporzionale dl prezzo.

Tuttavia, se le difformit� o i vizi dell'opera sono tali da renderla totalmente inadatta alla sua destinazione, il committente pu� chiedere la risoluzione del contratto.

In caso di colpa dell'appaltatore resta salvo il risarcimento del danno.

L'azione di risarcimento danni ai sensi dell'art. 1668 c.c. � soggetta agli stessi termini di decadenza e di prescrizione delle altre tre azioni di garanzia per difetti e difformit� dell'opera (Cass. Civ. n. 28417/2005).

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L'art. 1669 c.c. prevede, invece, un'ipotesi di garanzia decennale "quando si tratta di edifici o di altre cose immobili destinate per loro natura a lunga durata", precisamente per l'ipotesi in cui "nel corso di dieci anni dal compimento, l'opera, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, rovina in tutto o in parte, ovvero presenta evidente pericolo di rovina o gravi difetti".

In questo caso l'appaltatore � responsabile nei confronti del committente e dei suoi aventi causa, purch� il committente ne faccia denuncia entro un anno dalla scoperta.

Il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia.

I difetti di costruzione non si esauriscono in quanto esemplificante previsto dalla norma, ossia fenomeni che influiscono sulla staticit�, la durata e la conservazione dell'edificio, ma possono consistere in una qualsiasi alterazione, conseguente ad un'insoddisfacente realizzazione dell'opera, che, pur non riguardando parti essenziali della stessa (e perci� non determinandone la "rovina" o il "pericolo di rovina"), bens� quegli elementi accessori o secondari che ne consentono l'impiego duraturo cui � destinata, incida negativamente e in modo considerevole sul godimento dell'immobile medesimo (cfr., Cass. civ. sez. II, 29 aprile 2008, n. 10857; Cass. civ. sez. II, 4 novembre 2005, n. 21351).

Quindi, anche un difetto di costruzione che incida su elementi accessori o secondari pu� rientrare nella previsione della norma citata, purch� determini un apprezzabile diminuzione del valore del bene, una menomazione di esso, o incida sul godimento in modo considerevole o addirittura ne impedisca l'impiego (Cass., n. 12186/2015).

Elementi accessori o secondari sono, ad esempio, le condutture di adduzione idrica, i rivestimenti, l'impianto di riscaldamento, la canna fumaria (cfr. ex multis, Cass. n. 11740/2003, n. 117/2000 ed altre conformi, precedenti o successive), nonch� molti altri casi specifici enumerati dalla fiorente casistica giurisprudenziale.

Per giurisprudenza costante, il termine di un anno per la denunzia non coincide con la manifestazione esteriore bens� col momento in cui il danneggiato acquisisce un apprezzabile grado di conoscenza oggettiva, non solo della grave entit� dei difetti, ma soprattutto delle cause tecniche, al fine di individuare le responsabilit�, non essendo sufficiente manifestazioni di scarsa rilevanza e semplici sospetti (cfr. Cass., n. 28202/2013; n. 27433/2013).

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