È lecito concedere in locazione ad uso ufficio un immobile destinato ad abitazione?

Avv. Marcella Ferrari – Locare un'abitazione ad uso ufficio, senza operare il cambio di destinazione, è una prassi praticata di frequente ma è lecito agire in tal guisa?
Mentre locare un immobile commerciale per utilizzarlo a fini abitativi è insolito, anche in virtù delle stringenti norme igienico-sanitarie da osservare, avviene comunemente il contrario; nondimeno la frequenza di questa pratica non ne determina la liceità.
La disciplina normativa in materia, infatti, richiede che vi sia un "allineamento" tra la categoria catastale dell'immobile che si intende locare e l'impiego che si fa dello stesso. In altri termini, un bene che appartenga alla categoria A3 - A4, deve essere locato ad uso abitativo, in quanto questa è la sua categoria di riferimento; mentre un locale accatastato come A10 rientra nell'uso commerciale.
Il contratto di locazione deve contenere i dati catastali dell'immobile[1] anche ai fini fiscali; i tributi locali, infatti, sono calcolati in base alla destinazione d'uso del bene. Il proprietario che abbia omesso l'indicazione dell'identificazione catastale nel contratto di locazione (o l' abbia inserita in modo errato) soggiace ad una sanzione che varia dal 120% al 240% del valore dell'imposta di registro, ai sensi del D.P.R. 26 aprile 1986 n. 131[2] (testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro).
Inoltre, qualora il locatore non renda edotto il conduttore sulla destinazione d'uso dell'immobile locato, tale condotta potrebbe esporlo alla risoluzione del contratto oltre al risarcimento del danno. Infatti, la Corte di Cassazione con la sentenza 5 novembre 2002, n. 15489 ha stabilito che «il difetto della concessione amministrativa necessaria per la legale destinazione all'uso pattuito della cosa locata rientra tra i vizi che, escludendo o diminuendo in modo apprezzabile l'idoneità della cosa stessa all'uso convenuto, possono legittimare la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c.[3], a meno che risulti che il conduttore, a conoscenza della inidoneità dell'immobile a realizzare l'attuale suo interesse, ne abbia accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione[4]».
In conclusione, benché capiti spesso che i professionisti prendano in locazione un immobile privato per esercitare la propria attività, tale pratica è irregolare in quanto, ai fini della locazione, la destinazione ad uso ufficio non è "compatibile" con quella abitativa; il locatore si espone alla sanzione di cui sopra ed, eventualmente, alla risoluzione del contratto qualora il conduttore non conosca la reale destinazione dell'immobile.

[1]L'art. 19 c. 15 del decreto legge 31 maggio 2010, n. 78 convertito in legge 30 luglio 2010 n. 122 dispone che: «La richiesta di registrazione di contratti, scritti o verbali, di locazione o affitto di beni immobili esistenti sul territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite, deve contenere anche l'indicazione dei dati catastali degli immobili. La mancata o errata indicazione dei dati catastali è considerata fatto rilevante ai fini dell'applicazione dell'imposta di registro ed è punita con la sanzione prevista dall'articolo 69 del decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile 1986, n. 131».

[2] Art. 69 - Omissione della richiesta di registrazione e della presentazione della denuncia.
Chi omette la richiesta di registrazione degli atti e dei fatti rilevanti ai fini dell'applicazione dell'imposta, ovvero la presentazione delle denunce previste dall'articolo 19 è punito con la sanzione amministrativa dal centoventi al duecentoquaranta per cento dell'imposta dovuta.

[3] Vedasi Corte di Cassazione sent. n. 6892 del 1994

[4] In senso conforme Corte di Cassazione sent. n. 1777 del 1998