Avv. Michele D'Auria - La Cassazione interviene ancora in materia di detenzione senza titolo di immobili e, indirettamente, nella tormentata materia delle locazioni in nero. Stavolta è la terza sezione civile ad esprimersi con la sentenza n. 18494/15 del 7 luglio – 21 settembre 2015, n. 18494, la quale detta il seguente principio di diritto: 

• “La perduta disponibilità d'un immobile non costituisce un danno in re ipsa, nel senso che, provata l'occupazione abusiva, non può dirsi per ciò solo provato il danno. Quest'ultimo, tuttavia, può essere dimostrato col ricorso a presunzioni semplici, e può consistere anche nell'utilità teorica che il danneggiato poteva ritrarre dall'uso diretto del bene, durante il tempo per il quale è stato occupato da altri”.

I giudici della Suprema Corte erano stati chiamati a decidere su una sentenza della Corte di Appello di Bologna, la quale partendo dall'assunto che il danno da occupazione senza titolo andasse provato, avevano rigettato la domanda in quanto parte attrice non avrebbe né allegato, né provato:

• che l'immobile usurpato fosse idoneo agli usi sui quali il primo giudice ha argomentato al fine di pervenire all'accoglimento della domanda; 

• che esistesse un danno; 

• che il bene fosse “appetibile” nel mercato delle locazioni immobiliari;

•  di avere rinunciato a vantaggiose proposte di locazione.

Tale sentenza è però parsa troppo severa al giudice di legittimità; la terza sezione, infatti, pur ritenendo valida l'impostazione giuridica per cui il danno da occupazione senza titolo va provato non potendosi ritenerlo presente “in re ipsa”, ha ritenuto tuttavia che la prova di tale danno sia di particolare tenuità, potendo essere provato anche con presunzioni semplici; infatti, se è vero che l'occupazione non è il danno, ma la condotta produttiva del danno, è pur vero che il bene immobile può essere oggetto anche del godimento diretto da parte di chi abbia agito in giudizio, quindi è errato limitare tale godimento solo alla locazione o alla vendita (come invece aveva presupposto la Corte di Appello).

Non tutto, però, è così pacifico. Con questa sentenza la terza sezione civile viene a perpetuare un contrasto di indirizzi esistente con numerose decisioni della seconda e terza sezione, le quali ritengono invece che il danno da occupazione senza titolo sia “in re ipsa” e che perciò non vi sia bisogno di alcuna prova al riguardo (se qualcuno volesse approfondire, legga: Cass III Sez. n. 18494/15: danno da occupazione senza titolo va provato anche con elementi presuntivi semplici).  

Comunque sia, la sentenza in esame viene indirettamente a collocarsi tra la recentissime pronunce riguardanti la locazione in nero, che sempre più viene a sfociare nella nullità e, di conseguenza, nella detenzione senza titolo (al proposito qui sono presenti diversi approfondimenti: Cassazione Sez. Un. 18214/2015: nullità a favore del conduttore?; Contratto di locazione non registrato: è nullo? può essere sanato? è ammessa la tardiva registrazione? è possibile lo sfratto?; Affitti in nero: la corte costituzionale sfratta gli occupanti al triplo della rendita catastale - sentenza 169/15). 

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