di Valeria Zeppilli - L'usucapione è quel modo di acquisto a titolo originario della proprietà o di altri diritti reali mediante il possesso della cosa che ne costituisce l'oggetto per un periodo di tempo stabilito dalla legge generalmente in venti anni, ma anche in dieci, cinque o tre anni in ipotesi particolari.
Fino a qualche anno fa, l'accertamento dell'intervenuta usucapione su un bene era possibile solo ricorrendo all'autorità giudiziaria.
Oggi, però, non è più così.
Cosa è cambiato con il decreto “del fare”
A seguito dell'emanazione del decreto legge n. 69/2013 (cd. decreto del fare) l'usucapione può ora essere pacificamente accertata anche attraverso un accordo concluso in sede di mediazione.
L'articolo 84-bis di tale testo normativo, infatti, ha modificato l'articolo 2643 del codice civile, inserendo tra gli atti da rendere pubblici mediante trascrizione anche “gli accordi di mediazione che accertano l'usucapione con la sottoscrizione del processo verbale autenticata da un pubblico ufficiale a ciò autorizzato”.
A tal proposito è interessante la recente ordinanza del Tribunale di Lecce del 24 aprile 2015.
In essa, infatti, i giudici hanno rilevato che “all'affermazione della possibilità che gli accordi de quibus siano trascritti è possibile pervenire non soltanto in base all'interpretazione letterale del testo normativo, ma anche attraverso l'esegesi del medesimo secondo un criterio teleologico”, con la conseguenza che a tutti i cittadini deve essere riconosciuti il diritto di chiedere la trascrizione dell'usucapione nei registri immobiliari dopo aver raggiunto un accordo in sede di mediazione.
Le conseguenze sul piano degli effetti
Come rilevato dal Consiglio nazionale del notariato nello Studio n. 718-2013/C, però, accertare l'usucapione in via giudiziale o stragiudiziale non è di certo la stessa cosa.
La differenza sostanziale va rinvenuta nella diversa soluzione del conflitto di interessi tra usucapente e terzi.
Se, infatti, l'accertamento avviene attraverso la mediazione, l'acquisto della proprietà o degli altri diritti reali sul bene che ne costituisce l'oggetto è opponibile ai terzi solo quando è rispettato il principio della continuità delle trascrizioni.
Se, viceversa, l'usucapito non risultava legittimato sulla base di un titolo trascritto nei registri immobiliari, con la conseguenza che non sussiste la continuità delle trascrizioni, la pubblicità ha mero effetto “prenotativo”, ovverosia potrà essere opposta ai terzi solo quando sarà trascritto anche il titolo “mancante”, restando viceversa confinata negli effetti ai soli rapporti tra le parti.
Nel caso, invece, in cui l'usucapione sia accertato tramite sentenza queste problematiche non si pongono e la trascrizione, regolata dall'articolo 2651 c.c., ha il valore di pubblicità notizia.