Avv. Paolo Accoti - Dal dettato dell'art. 68 disp. att. c.c., sia nella precedente, che nella nuova formulazione disposta dalla legge di riforma del condominio (L. 220/2012), si desume che le tabelle millesimali rappresentano il valore proporzionale di ciascuna unit� immobiliare che, appunto, viene espresso in millesimi.

In soldoni, le stesse fungono da criterio di ripartizione delle spese condominiali, suddivise in relazione ai rispettivi millesimi di propriet�.

Nel corso degli anni la giurisprudenza, soprattutto quella di merito, sostenuta anche da un risalente orientamento della Suprema Corte, ha ritenuto che per l'approvazione e la revisione delle stesse fosse necessario il consenso di tutti i cond�mini, pertanto, l'unanimit� degli aventi diritto.

Sul punto sono intervenute le Sezioni Unite della Cassazione le quali, con la storica sentenza n. 18477, del 9 agosto 2010, hanno disatteso il predetto orientamento, affermando che sia l'approvazione che la revisione delle tabelle millesimali, siccome atti non aventi natura negoziale non abbisognano del consenso unanime dei condomini, bens� della sola maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 II c.c.

Ci� essenzialmente perch�, le stesse non incidono sul diritto di propriet� di ciascun condomino, ma si limitano ad accertare il valore di tali unit� rispetto all'intero edificio, e tanto ai soli fini delle spese di gestione.

Le tabelle millesimali, pertanto, quando si limitano a consacrare i criteri legali per la ripartizione delle spese e non derogano espressamente ai criteri stabiliti dalla legge, possono essere adottate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del valore dell'edificio; peraltro l'accettazione pu� avvenire anche per facta conclundentia, desumibile dall'approvazione delle delibere di approvazione del riparto delle spese ovvero tacitamente, mostrando accondiscendenza ai criteri di ripartizione, purch� in maniera non equivoca.

La nuova formulazione dell'art. 69 disp. att. c.c., sembrava aver superato detta interpretazione delle Sezioni Unite, prevedendo come: �I valori proporzionali delle singole unit� immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimit�. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, del codice, nei seguenti casi: 1) quando risulta che sono conseguenza di un errore; 2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unit� immobiliari, � alterato per pi� di un quinto il valore proporzionale dell'unit� immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo � sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, pu� essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi � tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo pu� essere revocato ed � tenuto al risarcimento degli eventuali danni. Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali�.

In altri termini, viene (o verrebbe, il condizionale � d'obbligo per i motivi di cui appresso) sempre sancita la necessit� dell'unanimit� dei consensi nel caso di revisione delle tabelle millesimali e, solo in due ipotesi residuali, in caso di errore o di mutamento delle condizioni dell'edificio condominiale, la possibilit� di procedere alla rettifica con la maggioranza di cui all'art. 1136 II co. c.c., pertanto, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del valore dell'edificio.

Tuttavia, un recente pronunciamento del Tribunale di Siena, ha smentito detta interpretazione, gi� diffusasi in gran parte della dottrina, facendo rivivere quella in precedenza rappresentata dalla Corte di Cassazione a sezioni unite, per come sopra esposta.

Invero accadeva che un condomino impugnava una delibera assembleare adottata in data 8 luglio 2014, pertanto, nella vigenza della legge di riforma del condominio (entrata in vigore il 18.06.2013), con la quale erano state modificate a maggioranza le tabelle millesimali sino ad allora in vigore, pur in assenza dei requisiti previsti dall'art. 69 disp. att. c.c. (errori di calcolo; mutamento dell'edificio).

Il Tribunale di Siena, con sentenza pubblicata in data 4 maggio 2015, dichiarava inammissibile l'impugnazione della delibera condominiale, cos� come avanzata dall'attore, sulla scorta del consolidato principio per cui il giudice deve limitarsi a sindacare sulla legittimit� della delibera (contrariet� alla legge o al regolamento), ma non pu� disquisire sul merito della stessa, vale a dire che non pu� sostituire la sua pronuncia di merito a quella nulla o illegittima dell'assemblea (Cfr.: Cass. civ. 20.06.2012, n. 10199).

Riferisce, inoltre, che al fine di valutare la legittimit� o meno dei criteri adottati per il riparto delle spese (tabelle millesimali), occorre azionare lo speciale procedimento ex art. 69 disp. att. c.c., e non limitarsi ad impugnare ai sensi dell'art. 1137 c.c. la deliberazione assembleare.

Nonostante ci�, la sentenza in commento si rileva particolarmente interessante in quanto, nonostante la dedotta inammissibilit� dell'azione, entra comunque nel merito della vicenda e, in particolare, sulla necessit� - o meno - dell'unanimit� dei consensi per la revisione (modifica) delle tabelle millesimali.

Il Tribunale di Siena, dopo aver richiamato i principi di diritto espressi nella sentenza delle sezioni unite n. 18477/2010 - che abbiamo illustrato in precedenza - peraltro richiamati anche da successive pronunce della Suprema Corte (n. 4659/2014), afferma come sussista solo un apparente contrasto tra quanto statuito all'epoca dal giudice di legittimit� e il novellato art. 69 disp. att. c.c., a mente del quale le tabelle millesimali possono essere rettificate o modificate all'unanimit�, salvo i casi di errore o mutamento dell'edificio, per i quali basta la maggioranza qualificata.

Riferisce, pertanto, che, anche in ragione di due recenti pronunciamenti giurisprudenziali (Cass. n. 11837/13; Trib. Bari, 20/02/14), la nuova formulazione del menzionato art. 69 non avrebbe affatto imposto un generalizzato obbligo di approvazione all'unanimit� delle tabelle millesimali, limitandosi, al contrario, a disciplinare le sole ipotesi di approvazione di delibere di rettifica o modifica di tabelle gi� adottate, cos� recependo sostanzialmente i principi gi� espressi dalle sezioni unite.

Continua affermando come sarebbe irragionevole pretendere l'unanimit� dei consensi per la modifica di tabelle in origine approvate (solo) a maggioranza, specificando quindi che la �nozione di modifica o rettifica�, cos� come utilizzata dal legislatore del 2012, debba essere necessariamente riferita solo a quelle modificazioni delle tabelle millesimali, siano esse �regolamentari� o �convenzionali� che segnano il passaggio dai criteri legali a quelli derogativi della legge.

Vale a dire a quelle modifiche delle tabelle che comportino una ripartizione delle spese condominiali differente rispetto ai criteri imposti dalla legge.

Solo in quel caso, quindi, � necessaria l'unanimit� dei consensi, quand'anche nella vigenza della nuova normativa.

Conclude, pertanto, il Tribunale sostenendo il principio per cui: �la regola dell'unanimit� di cui all'art. 69 disp. att. c.c., all'indomani della riforma, rinviene il proprio ambito di operativit� con riferimento alle �modifiche� intese come espresse convenzioni di deroga ai criteri di proporzionalit� di cui all'art. 1118-1123 c.c. art. 68 disp att. c.c.; laddove, invece, alle deliberazioni aventi ad oggetto non la modifica della portata dei diritti e doveri di partecipazione alle spese relative alla cosa comune, bens� soltanto la relativa quantificazione, trattandosi di delibere avente valore non negoziale, ma regolamentare, operer� il criterio, ormai invalso in giurisprudenza, della maggioranza qualificata�.

Chi scrive ritiene assolutamente corretta detta interpretazione dell'art. 69 disp. att. c.c., nel testo oggi in vigore, non fosse altro perch� l'ultimo comma del menzionato articolo prevede espressamente che: �Le norme di cui al presente articolo si applicano per la rettifica o la revisione delle tabelle per la ripartizione delle spese redatte in applicazione dei criteri legali o convenzionali�.

Con ci� confermando l'assunto del Tribunale di Siena, per il quale solo la modifica dei criteri legali di ripartizione delle spese ovvero di quelli gi� stabiliti convenzionalmente, per i quali necessariamente vi sar� stata una delibera adottata all'unanimit� (appunto perch� derogativa dei criteri di legge), abbisogna dell'unanimit� dei consensi.

Al contrario, per le modifiche alle tabelle millesimali che non vanno ad incidere sui criteri di calcolo proporzionali (ex art. 68 disp. att. c.c., 1123, 1124, 1126 c.c.), risulterebbe ancora sufficiente la maggioranza di cui al II comma dell'art. 1136 e, pertanto, un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la met� del valore dell'edificio.

Anche perch�, cos� come rilevato dal Tribunale di Siena, deliberare l'approvazione delle tabelle millesimali, risulta generalmente �operazione tecnica di valutazione e calcolo ricognitiva dei rapporti di proporzione indicati dalla legge�, in altri termini, che la ripartizione delle spese cos� come effettuata con le tabelle millesimali appare conforme ai criteri legali, salvo la loro espressa modifica, sempre possibile, ma solo all'unanimit�.