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L'ipoteca è quella garanzia reale che, vincolando un determinato bene a garanzia di un dato credito, dà al creditore la certezza di poter soddisfare le sue pretese (leggi anche L'ipoteca giudiziale).

Al fine di evitare che essa sia iscritta per una somma eccedente il credito o su una quantità eccessiva di beni, il codice civile prevede la possibilità di ridurla o restringerla.

In particolare, il riferimento normativo di tale possibilità va individuato nell'articolo 2872 c.c., il quale, al primo comma, stabilisce che "la riduzione delle ipoteche si opera riducendo la somma per la quale è stata presa l'iscrizione o restringendo l'iscrizione a una parte soltanto dei beni".

Due diversi modi di riduzione

Il dettato codicistico prevede quindi due diversi modi di riduzione: la riduzione della somma ipotecata o la restrizione dell'ipoteca solo ad alcuni beni.

Per taluni autori tali modalità devono essere tenute ben distinte tra loro in ragione del fatto che, mentre la riduzione della somma iscritta non intaccherebbe l'efficacia dell'iscrizione, la restrizione dell'ipoteca costituirebbe un'ipotesi modificativa dell'ipoteca stessa.

Esclusioni

In ogni caso occorre precisare che, quanto meno in linea di principio, l'ipoteca è speciale e indivisibile.

Di conseguenza non sempre ne è ammessa la riduzione.

In particolare la domanda di riduzione non è ammessa con riferimento alla quantità dei beni o riguardo alla somma che siano stati determinati per convenzione o per sentenza.

Questo è quanto stabilito dall'articolo 2873 c.c., il quale, tuttavia, chiarisce poi che se sono stati eseguiti pagamenti parziali idonei a estinguere almeno un quinto del debito originario, si può chiedere una riduzione proporzionale della somma.

Nel caso, invece, in cui l'ipoteca sia iscritta su un edificio, il costituente che abbia effettuato, dopo l'iscrizione, delle sopraelevazioni può domandare la riduzione dell'ipoteca in maniera tale da renderne esenti, anche solo parzialmente, le sopraelevazioni stesse.

Ipoteche legali e giudiziali

In caso di ipoteche legali e giudiziali, la riduzione avviene, su domanda degli interessati, innanzitutto se il valore dei beni che sono compresi nell'iscrizione eccede la cautela da somministrarsi.

Ai sensi dell'articolo 2875 c.c., si ritiene che ciò avvenga se tale valore supera di un terzo l'importo dei crediti iscritti accresciuto degli accessori, sia alla data dell'iscrizione che posteriormente.

La riduzione dell'ipoteca legale e dell'ipoteca giudiziale si ha poi, sempre su domanda degli interessati, nel caso in cui la somma determinata dal creditore nell'iscrizione supera di almeno un quinto quella che l'autorità giudiziaria dichiara dovuta.

Si precisa che, quando fa riferimento alla riduzione dell'ipoteca legale, il codice civile esclude sia quella dell'alienante sopra gli immobili alienati per l'adempimento degli obblighi che derivano dall'atto di alienazione che quella dei coeredi, dei soci e degli altri condividenti per il pagamento dei conguagli sopra gli immobili assegnati ai condividenti ai quali incombe tale obbligo.

Restrizione di ipoteca avente ad oggetto un solo bene

E' interessante sottolineare, infine, che l'articolo 2872 del codice civile, al secondo comma, prende in esame anche l'ipotesi in cui l'ipoteca abbia ad oggetto un solo bene.

In tal caso, infatti, la restrizione può comunque avere luogo, ma solo nel caso in cui l'unico bene che ne costituisce l'oggetto abbia parti distinte o tali che si possano comodamente distinguere.

Si tratta evidentemente di un'ipotesi che, nei fatti, non è diversa da quella in cui l'ipoteca sia stata iscritta su più immobili.

Leggi anche Cancellazione dell'ipoteca

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