Avv. Francesco Pandolfi - In tema di compravendita, che cosa accade se si prende parte ad una transazione dove l'immobile acquistato presenta irregolarità urbanistiche non sanate e non sanabili?

Ebbene, la risposta si trova nella disciplina dell'inadempimento contrattuale.

In effetti, è risaputo che l'obbligazione di chi vende l'immobile è quella di consegnare la cosa a chi la compra rendendo possibile il godimento del bene in presenza di specifiche garanzie quali, ad esempio, l'immunità da vizi piuttosto che l'inesistenza di diritti reali o personali a favore di terzi.

Ciò premesso, nel caso in cui emerga una irregolarità urbanistica (come la non conformità del fabbricato alla concessione edilizia) tale problema si inquadra nel novero delle limitazioni al godimento del bene.

Che cos'è la non conformità alla concessione edilizia?

Non si tratta di un'anomalia strutturale della cosa acquistata, né di vizio insito nella stessa; si tratta piuttosto di una specifica situazione giuridica idonea ad attivare il potere sanzionatorio dell'amministrazione che non va ad interferire con la validità dell'atto di trasferimento.

Tutti gli edifici, infatti, possono essere realizzati solo dopo che tale realizzazione sia stata autorizzata, ai sensi del testo unico dell'edilizia, da un cd. titolo abilitativo rilasciato all'esito di un apposito procedimento esperito dall'amministrazione comunale di riferimento.

È chiaro quindi che, poi, la costruzione dell'immobile deve corrispondere al progetto depositato in comune.

In tale corrispondenza risiede la regolarità urbanistica.

Se, invece, tale corrispondenza manca, vi sarà la non conformità edilizia.

Le conseguenze dei vizi di conformità

Le conseguenze dei vizi di conformità variano a seconda della gravità degli stessi.

Nel caso di abuso edilizio grave, infatti, si rischierà di essere condannati a demolire gli interventi non autorizzati e a ripristinare lo stato dei luoghi.

Nel caso di abuso edilizio meno grave, invece, potranno risultare sufficienti anche solo una Dia in sanatoria o una CILA.

In entrambi i casi sarà comunque difficile sfuggire da conseguenze di carattere più strettamente sanzionatorio.

Che cosa può fare l'acquirente?

L'ordinamento accorda all'acquirente i rimedi della risoluzione contrattuale o della riduzione del prezzo, garantendo nei due casi sempre il diritto a domandare il risarcimento dei danni subiti; ciò a prescindere dall'effettiva attivazione dell'amministrazione in ordine alle misure repressive (es. abbattimento dell'opera).

La giurisprudenza in materia

A queste conclusioni, più in particolare, è arrivata un'interessante sentenza del Tribunale di Padova: la numero 124/2015.

In tale pronuncia, peraltro, è contenuta un'interessante disamina complessiva della disciplina in materia di abusi edilizi.

Ma l'analisi della materia non può prescindere da fare riferimento a due ancora più importanti sentenze, con le quali si era già andati un pochino oltre: la numero 23591/2013 e la numero 25811/2014, entrambe della Corte di cassazione.

Con esse, in particolare, i giudici hanno affermato che, nel caso di irregolarità urbanistica di qualsiasi genere, l'eventuale compravendita del bene che è da essa interessato non comporta solo una responsabilità contrattuale in capo al venditore, ma anche la nullità del contratto.

Insomma: per la Cassazione deve considerarsi nulla la vendita di immobile abusivo.

Più in particolare, infatti, ai sensi del comma 2 dell'articolo 40 della legge numero 47/1985, vi è nullità di carattere formale per la vendita di immobili da cui non risulti né la regolarità urbanistica né la pendenza del procedimento di sanatoria.

Vi è poi nullità di carattere sostanziale per la vendita di immobili che, comunque, non siano in regola con la normativa urbanistica. 

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