- Cosa sono le locazioni a canone concordato
- Recesso dal contratto a canone concordato
- Vantaggi del canone concordato
- Canone concordato e locazione tradizionale: differenze
- Fac-simile contratto canone concordato
Cosa sono le locazioni a canone concordato
Le locazioni a canone concordato rappresentano un'alternativa ai contratti di locazioni 4+4 previsti dal comma 1 dell'art. 2 della legge n. 431/1998, che contiene la disciplina delle locazioni degli immobili ad uso abitativo.
Le caratteristiche di questi contratti sono quindi definiti dalla legge suddetta, ma anche degli accordi sottoscritti a livello locale dalle organizzazioni rappresentative di inquilini e proprietari e da ultimo dal del decreto inteministeriale del 16 gennaio 2017.
Le locazioni a canone concordato si caratterizzano innanzitutto per la durata, che è triennale, con facoltà di prevedere un primo periodo di durata maggiore e con possibilità di proroga tacita per un biennio alle medesime condizioni pattuite in origine.
L'elemento distintivo è rappresentato però soprattutto dal canone che, come emerge dalla denominazione stessa di tale tipologia negoziale, non è libero, ma deve uniformarsi agli accordi sindacali stipulati a livello locale, che fissano anche le altre condizioni contrattuali.
I criteri generali di questo contratto vengono decisi a livello nazionale, per poi essere recepiti dagli accordi locali. Una volta che l'accordo è concluso, lo stesso viene sottoscritto dalle principali associazioni sindacali più rappresentative dei conduttori da una parte e dei proprietari immobiliari dall'altra, in presenza generalmente del Sindaco o dell'Assessore.
All'interno di questi accordi in pratica il territorio comunale di riferimento viene diviso in zone urbane omogenee. Per ogni area che presenta caratteristiche similari per quanto riguarda le le infrastrutture presenti, i valori di mercato e le tipologie edilizie (classi e categorie catastali), vengono identificati un valore massimo e un valore minimo del canone locatizio.
Nella determinazione del valore del canone si tiene inoltre conto del tipo di alloggio, delle condizioni di manutenzione della singola unità e dell'eventuale edificio in cui è compresa, della presenza di eventuali pertinenze (box, cantine, parcheggi esterni), aree comuni (giardini, cortili, impianti sportivi), servizi tecnici come ascensori, prestazioni energetiche, ecc.).
Recesso dal contratto a canone concordato
Le possibilità di recesso da un contratto di locazione a canone concordato sono diverse per proprietario e inquilino.
Il primo, infatti, può recedere alla scadenza del triennio per una delle motivazioni contemplate dall'articolo 3 della legge n. 431/1998, ovverosia, ad esempio, quando intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado o quando intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione.
Il conduttore, invece, può recedere in ogni momento dando un preavviso di sei mesi o inferiore se le parti lo hanno concordato.
Vantaggi del canone concordato
I vantaggi introdotti dal contratto di locazione a canone concordato sono numerosi e vanno a beneficio sia dell'inquilino che del proprietario.
Si segnala, in primo luogo, l'importo dei canoni di affitto, che è generalmente più basso rispetto alla media.
Numerose sono poi le agevolazioni fiscali in materia. In particolare:
- l'imposta per la registrazione del contratto è pari all '1,4% anziché 2%
- l'imponibile IRPEF è del 66,5% in contrapposizione a quello previsto per la locazione standard che è dell'85%
- chi sceglie di non prendere come riferimento l' IRPEF sul 730 scegliendo la cedolare secca, ha diritto a un'aliquota ridotta dal 21% al 10% (per i comuni densamente popolati)
Esiste una quarta agevolazione, precedentemente a discrezionalità del Comune, ora regolata dalla legge di stabilità. Era prima possibile infatti che si stabilissero, nell'ambito comunale, delle aliquote più basse per l'IMU relativo ad abitazioni locate a canone concordato (fino al minimo del 4%). Ora la disciplina è stata assorbita dalla legge di stabilità. Ne consegue che la tipologia contrattuale di locazione a canone concordato è sicuramente un'opzione vantaggiosa.
Canone concordato e locazione tradizionale: differenze
- Nelle locazioni "tradizionali" la durata è di 4 anni + 4 di rinnovo automatico. Il "canone", cioè l'importo dell'affitto è stabilito dalle parti liberamente (di solito dal proprietario).
- Nelle locazioni "a canone concordato" la durata è di 3 anni + 2 di rinnovo automatico. Il "canone" è stabilito secondo calcoli automatici sulla base della media dei prezzi mercato (non lo decide il proprietario). Tali locazioni godono di molti sgravi fiscali per entrambe le parti (IRPEF, IMU, imposta di registrazione).
Fac-simile contratto canone concordato
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