di Roberto Paternicò - In data 6 maggio 2015 é entrata in vigore la legge n. 44/2015, con la quale il legislatore ha introdotto una forma di finanziamento, garantito da una proprietà immobiliare residenziale, che consente al proprietario – che abbia compiuto almeno 60 anni di età - di convertire parte del valore dell'immobile in contanti al fine di soddisfare le proprie esigenze, senza necessità di lasciare l'abitazione e ripagare il capitale e gli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto.
Allo scadere del debito, gli eredi (nel caso il proprietario deceduto non abbia deciso di rimborsare anticipatamente il finanziamento) hanno l'opzione di:
a) estinguere il debito (pari al prestito concesso - ratealmente od in unica soluzione) nei confronti dalla banca e liberare l'immobile dall'ipoteca;
b) vendere l'immobile ipotecato (gli eredi direttamente), nel qual caso dall'importo della vendita si rimborserà la quota del finanziamento alla banca;
c) lasciare che la banca venda l'immobile per recuperare il finanziamento e liquidare agli eredi l'eventuale importo restante della vendita.
E' arrivato, finalmente, il Regolamento con il Decreto 22 dicembre 2015, n. 226, pubblicato nella G.U. del 16.02.2016.
Tra i vari aspetti del Regolamento:
- dal finanziatore devono essere presentati, due prospetti esemplificativi, "Simulazione del piano di ammortamento", per illustrare l'andamento del debito nel tempo, anno per anno, separando il capitale e gli interessi;
- é vietato al finanziatore di esigere il pagamento delle spese sostenute per le attività svolte dal finanziatore nell'ipotesi in cui il soggetto richiedente decida di non sottoscrivere il contratto;
- il prospetto informativo, da parte del finanziatore, deve contenere in modo chiaro le seguenti informazioni minime:
a) l'importo finanziato con la corrispondente indicazione della percentuale del valore di perizia dell'immobile dato in garanzia;
b) l'indicazione della somma che sarà erogata al soggetto finanziato al netto delle imposte e di tutti i costi legati al finanziamento, compresi quelli di istruttoria, notarili, della perizia estimativa e della polizza assicurativa. Quest'ultima, anche, acquistabile liberamente sul mercato assicurativo, da parte del finanziato;
- l'obbligo del finanziatore é quello di inviare con periodicità annuale al soggetto finanziato un resoconto riportante dettagliatamente gli importi costituenti il capitale finanziato e quelli costituenti il capitale da restituire a scadenza;
- nel caso in cui il soggetto finanziato, al momento della stipula del finanziamento, risulta coniugato, ovvero convivente more uxorio da almeno un quinquennio documentato attraverso la presentazione di un certificato di residenza storico, e nell'immobile posto a garanzia risiedano entrambi i coniugi o conviventi more uxorio, il contratto deve essere sottoscritto da entrambi anche se l'immobile è di proprietà di uno solo di essi, purché vi siano i requisiti di età previsti dalla legge e siano posseduti da entrambi i sottoscrittori.
Infine, cosi come riportato all'art.12 del decreto-legge 30 settembre 2005, n. 203 "…… il rimborso integrale in un'unica soluzione può essere richiesto al momento della morte del soggetto finanziato ovvero qualora vengano trasferiti, in tutto o in parte, la proprietà o altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia o si compiano atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia in favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile." Il Regolamento, quindi, individua i casi in cui il rimborso integrale del finanziamento in un'unica soluzione può essere richiesto dal finanziatore.
Ci sarà da discutere con il finanziatore o provare a stabilire prima e contrattualmente alcune precisazioni o deroghe, previo accordo delle Parti, mentre ciò che é lasciato al libero mercato e speriamo non al "cartello bancario" sarà la percentuale di finanziamento concesso a fronte dell'ipoteca dell'immobile. Ci auguriamo che abbia un significato non speculativo.
In allegato, il Regolamento ed alcune note per gli utili approfondimenti.
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Rubrica Diritto ed Economia