Usucapione speciale della piccola proprietà rurale

Il nostro ordinamento annovera tra i modi di acquisto della proprietà (cfr. art. 922 c.c.) anche la c.d. usucapione. Quest'ultima consente di acquisire la proprietà a titolo "originario", ovvero in maniera indipendente rispetto al diritto del precedente proprietario.

Affinché l'usucapione si realizzi è di norma necessario il possesso continuativo del bene per un certo periodo di tempo e "uti dominus": trattasi di comportamento continuo e non interrotto inteso inequivocabilmente ad esercitare sulla cosa per tutto il tempo all'uopo previsto dalla legge un potere corrispondente a quello del proprietario.

Dunque, oltre al possesso continuato e ininterrotto, va dimostrato anche il c.d. animus possidendi che si realizza nella manifestazione di un dominio esclusivo sulla "res" da parte dell'interessato, attraverso un'attività apertamente contrastante ed inoppugnabilmente incompatibile con il possesso altrui (cfr. Cass. n. 9235/2011).

L'istituto è disciplinato in via generale dall'art. 1158 c.c. il quale prevede che la proprietà dei beni immobili e gli altri diritti reali di godimento sui beni medesimi si acquisisca per usucapione in virtù del possesso continuato per venti anni

Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale

Le norme successive prevedono discipline particolareggiate per altre tipologie di beni: in dettaglio, all'usucapione dei fondi rustici (ovvero i terreni destinati alla produzione agricola), situati o meno in comuni classificati montani dalla legge, è dedicato l'art. 1159-bis del codice, che detta la normativa applicabile in caso di "Usucapione speciale per la piccola proprietà rurale" ovvero qualora l'usucapione riguardi di fondi rustici con annessi fabbricati, situati in comuni classificati montani dalla legge.

Come recita la norma in commento "la proprietà dei fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani dalla legge si acquista in virtù del possesso continuato per quindici anni", quindi non i venti previsti dalla disciplina generale, fermo restando gli altri requisiti indispensabili per usucapire (es. l'animus possidendi).

La norma prevede una riduzione del termine fissato dal primo comma nel caso in cui colui l'interessato abbia acquistato il fondo rustico in buona fede da un soggetto che non era proprietario del bene, in virtù di un titolo che sia idoneo a trasferire la proprietà e che sia debitamente trascritto: in tal caso, l'usucapione in suo favore si compie con il decorso di cinque anni dalla data di trascrizione.

La forma di usucapione "speciale" prevista dalla norma in esame trova la sua "ratio" nell'intento del legislatore di tutelare la piccola proprietà rurale e quei possessori di fondi rustici localizzati in contesti territoriali peculiari, i quali in molti casi si dedicano anche alla coltivazione dello stesso, con misure e agevolazioni volte alla regolarizzazione del relativo titolo di proprietà. L'obiettivo è dunque quello di incoraggiare lo sviluppo e salvaguardare il lavoro agricolo.

Fondi rustici in Comuni non montani

Quanto affermato in precedenza sembrerebbe, dunque, valere per soli i fondi rustici con annessi fabbricati situati in comuni classificati montani ai sensi della legge 3 dicembre 1971, n. 1102, qualunque siano la loro estensione e il loro reddito,

In realtà, lo stesso art. 1159-bis del codice civile fornisce un'ulteriore specificazione consentendo di applicare le medesime disposizioni anche ai fondi rustici (con annessi fabbricati) situati in comuni non classificati montani dalla legge, ma in questo caso è necessario un reddito dominicale iscritto in catasto non superiore ai limiti fissati dalla legge speciale.

A tal proposito, il riferimento è alla previsione contenuta nell'art. 2 della Legge n. 346/1976 (la quale ha inserito la norma in commento nel codice civile) secondo cui le disposizioni dell'art. 1159-bis c.c. si applicano ai fondi rustici, con annessi fabbricati, situati in comuni non classificati montati qualora il loro reddito dominicale iscritto in catasto non superi complessivamente le (vecchie) 350.000 lire, pari a circa 180 euro.

Usucapione piccola proprietà rurale: quando si applica l'art. 1159-bis c.c.

Quanto al perimetro applicativo dell'usucapione speciale di cui all'art. 1159 bis c.c., in molti casi la giurisprudenza è intervenuta tracciare alcune limitazioni e a fornire precisazioni importanti quanto alla sua interpretazione.

Secondo la Suprema Corte (cfr. Cass. n. 20451/2017), per l'applicazione norma codicistica "non è sufficiente che il fondo sia iscritto nel catasto rustico, ma è necessario che esso, quanto meno all'atto dell'inizio della possessio ad usucapionem, sia destinato in concreto all'attività agraria, atteso che tale usucapione può avere ad oggetto soltanto un fondo rustico inteso come entità agricola ben individuata ed organizzata, che sia destinata ed ordinata a una propria vicenda produttiva".

Pertanto, afferma la Cassazione, "l'art. 1159-bis c.c. non é applicabile, né in via analogica, trattandosi di norma eccezionale rispetto a quella di cui all'art. 1158 c.c., né in base ad un'interpretazione estensiva, tenuto conto delle finalità perseguite dal legislatore, qualora il possesso protratto venga dedotto ai fini dell'acquisizione di limitate superfici, ancorché facenti parti di maggiori fondi coltivati o coltivabili siti in zone montane, che non siano di per sé idonee a costituire un'autonoma unità produttiva".

Ancora, con il provvedimento n. 10350/2019, gli Ermellini (richiamando un precedente orientamento espresso nell'ord. n. 22476/2014) hanno ribadito che in tema di usucapione speciale per la piccola proprietà rurale, la destinazione urbanistica del bene costituisce elemento rilevante per la qualificazione del fondo come rustico, poichè, ove il fondo sia destinato ad insediamenti e attività diversi da quelli agricoli, viene meno lo scopo stesso della disposizione di cui all’art. 1159 bis c.c., volto ad incoraggiare e salvaguardare il lavoro rurale, obiettivo non perseguibile in presenza di una destinazione urbanistica incompatibile".

Fondi rustici: la procedura per il riconoscimento della proprietà

La procedura per ottenere il riconoscimento della proprietà dei fondi rustici ex art. 1159-bis c.c., qualora ricorrano i requisiti previsti, è disciplinato dall'art. 3 della Legge n. 346/1976. In particolare, si richiede all'uopo la proposizione di un ricorso innanzi al Tribunale ordinario nella cui circoscrizione si trova il fondo di cui si intende chiedere l'usucapione.

Il ricorso

Le legge prevede che il ricorso debba contenere l'indicazione specifica dei documenti sui quali si fonda, tra cui le particelle fondiarie e tutte le altre prove documentali all'uopo necessario, nonché l'indicazione dei mezzi di prova che si propongono ai fini dell'accertamento del possesso valido per affermare l'intervenuta usucapione.

A questo punto è previsto che si proceda mediante una particolare forma di pubblicità legale, che fa seguito di norma a un decreto autorizzativo del giudice. In pratica, la richiesta dell'interessato andrà resa nota mediante "affissione dell'istanza per 90 giorni nell'albo del Comune in cui sono situati i fondi per i quali viene richiesto il riconoscimento della proprietà", oltre che nell'Albo del Tribunale competente. Ancora, è previsto che l'istanza venga pubblicata per estratto, per una sola volta, nel Foglio degli annunzi legali della Provincia.

Nelle pubblicazioni andrà indicato il termine di 90 giorni (dall'affissione o dalla pubblicazione) entro il quale sarà possibile per gli interessati avanzare eventuale opposizione. Inoltre, è stabilito che l'istanza debba essere notificata a coloro che nei registri immobiliari figurano come titolari di diritti reali sull'immobile e a coloro che, nel ventennio antecedente alla presentazione della stessa, abbiano trascritto contro l'istante o i suoi danti causa domanda giudiziale non perenta diretta a rivendicare la proprietà o altri diritti reali di godimento sui fondi medesimi.

Contro la richiesta di riconoscimento chiunque vi abbia interesse potrà proporre opposizione entro 90 giorni dalla scadenza del termine di affissione oppure dalla data di notifica e su tale opposizione giudicherà il Tribunale con Sentenza.

Il procedimento

Qualora non sia proposta opposizione, il Tribunale (ove occorra) raccoglierà le prove indicate (ad esempio provvederà l'audizione dei testimoni) e se necessario potrà anche chiedere di integrare le prove prodotte e assumere cosi ulteriori informazioni ritenute opportune.

Esaurita tale fase, over il magistrato ritenga sussistenti tutti i presupposti per accogliere l'istanza, provvederà con decreto per il quale sarà necessario osservare le medesime forme di pubblicità previste per il ricorso. Ancora, contro tale decreto sarà possibile proporre opposizione entro 60 giorni dalla scadenza del termine di affissione.

Il Giudice provvederà con decreto anche in caso di rigetto del ricorso, ovvero qualora in cui ritenga non sia stata raggiunta la prova che il terreno sia stato effettivamente acquisito per usucapione. Contro il decreto di rigetto è ammesso al ricorrente proporre reclamo entro 30 giorni dalla comunicazione.

La giurisprudenza ha ribadito in diverse occasioni che "il decreto di riconoscimento della proprietà rurale di cui alla legge n. 346 del 1976 non ha valore di sentenza e, quindi, non è idoneo a passare in cosa giudicata, conferendo solo una presunzione di appartenenza del bene a favore del beneficiario del provvedimento fino a quando, a seguito dell'opposizione di cui all'articolo 3 della citata legge o di un autonomo giudizio, non sia emessa pronuncia di accertamento della proprietà. Ne consegue che l'eventuale estinzione del giudizio di opposizione determina la caducazione e non la consolidazione del decreto, qualora sia stato emesso (cfr. Cass. n. 20068/2018).

Trascrizione

In assenza di opposizione, sarà possibile procedere alla trascrizione del decreto. In dettaglio, la legge prevede che il decreto di accoglimento non opposto e la sentenza definitiva passata in cosa giudicata, ove contenga riconoscimento di proprietà costituiscono titolo per la trascrizione ex art. 2651 del codice civile.

Tuttavia, vengono fatti salvi i diritti che i terzi in buona fede abbiano acquistato da colui che ha ottenuto il decreto o la sentenza suddetti, purché l'acquisto abbia avuto luogo in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione della domanda giudiziale con cui si faccia valere sull'immobile un diritto di proprietà o altro diritto reale.