di Lucia Izzo - Esiste un importo minimo di debito in base al quale il creditore potr� pignorare un immobile di propriet� come la prima casa o un terreno? In linea generale, i creditori possono intraprendere una procedura esecutiva per qualsiasi importo (sempre che ne abbiano una reale convenienza economica), tuttavia bisogna distinguere se ad azionare l'esecuzione forzata � un agente della riscossione (come Equitalia) oppure un privato:

In ossequio al dettame codicistico per cui il debitore risponde dell'adempimento delle obbligazioni con tutti i suoi beni presenti e futuri (art. 2740 c.c.), i creditori privati (come banche, fornitori, ecc.) potranno ipotecare e procedere alla vendita di un bene immobile del debitore, come un terreno o la casa (anche se sia la prima dove egli ha stabilito la propria residenza).

Non esiste alcun limite quando si tratta di tali soggetti, che possono procedere, cos� come avviene per i pignoramenti mobiliari e presso terzi per qualunque importo, anche di basso ammontare, sempre che ne ravvisi la convenienza economica.

Diverso � invece il caso in cui il creditore procedente sia Equitalia che non potr� procedere per il pignoramento della prima casa se questa sia "l'unica casa", ossia se il contribuente non sia proprietario di altri immobili, e questa sia una civile abitazione, non di lusso, in cui il debitore abbia stabilito la sua residenza.

Ci� significa a contrario che sar� pignorabile l'immobile, anche unico, adibito a studio professionale, oppure dato in affitto a terzi oppure sia di lusso e/o iscritto nelle categorie catastali A8 (ville) e A9 (castelli).

Quando il creditore � Equitalia, inoltre, sono previsti alcuni ulteriori limiti all'azione: prima del pignoramento dovr� sempre iscrivere ipoteca; tale ipoteca potr� essere iscritta solo per un debito superiore a 20.000 euro e, infine, il pignoramento potr� essere avviato solo per un debito superiore a 120mila euro.

Con il d.l. 3 maggio 2016 n. 59, recante "Disposizioni urgenti in materia di procedure esecutive e concorsuali, nonch� a favore degli investitori in banche in liquidazione", il legislatore ha inteso introdurre una serie di misure in tema di espropriazione forzata allo scopo di rendere il processo esecutivo pi� snello e veloce, accelerando la definizione delle procedure esecutive in materia civile.

La normativa consente, quando creditore sia una banca o altro soggetto autorizzato a concedere finanziamenti nei confronti del pubblico, che questo possa rivalersi sull'immobile finanziato in caso di inadempimento del debitore, procedendo tramite trattative private al trasferimento o alla vendita dell'immobile senza che sia necessario l'intervento dell'autorit� giudiziaria. In sostanza si tratta di una procedura alternativa alla tradizionale ipoteca che, viste le tempistiche ridotte, consente un pi� rapido soddisfacimento delle pretese creditorie.

Secondo l'art. 2, comma II, al proprietario dovr� essere corrisposta l'eventuale differenza tra il valore di stima del diritto e l'ammontare del debito inadempiuto e delle spese di trasferimento.

Si ha inadempimento, a detta della legge, quando il mancato pagamento si protrae per oltre sei mesi dalla scadenza di almeno tre rate, anche non consecutive, nel caso di obbligo di rimborso a rate mensili; in alternativa, per oltre sei mesi dalla scadenza anche di una sola rata, quando il debitore � tenuto al rimborso rateale secondo termini di scadenza superiori al periodo mensile; ovvero, per oltre sei mesi, quando non � prevista la restituzione mediante pagamenti da effettuarsi in via rateale, dalla scadenza del rimborso previsto nel contratto di finanziamento.

La legge precisa, infine, che il trasferimento non pu� essere convenuto in relazione a immobili adibiti ad abitazione principale del proprietario, del coniuge o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Per approfondire, leggi: "Equitalia, quali beni sono pignorabili e quali intoccabili"

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