di Lucia Izzo - In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale � nullo ed improduttivo di effetti; ci� significa che il locatore non potr� chiedere al giudice lo sfratto per morosit� del conduttore n� il pagamento dei canoni arretrati.
Lo ha disposto il Tribunale di Bari, nella sentenza n. 1367 del 10 marzo 2016 (qui sotto allegata) che si espressa in merito alla nullit� del contratto di locazione non registrato.
Il ricorrente aveva adito il Tribunale per ottenere la convalida di uno sfratto per morosit� e aveva dichiarato di aver formalizzato il contratto di locazione presentando denuncia di contratto verbale di locazione e di affitto di beni immobili presso gli Uffici dell'Agenzia delle Entrate.
Tuttavia, per il giudice la domanda non � fondata, pertanto non pu� essere accolta. Infatti, ai sensi dell'art. 1, co, 4, della legge n. 431/98 il contratto di locazione deve essere stipulato per iscritto.
Per la giurisprudenza di legittimit�, la violazione di tate precetto d� luogo ad una c.d. "nullit� di protezione", invocabile dal solo conduttore e sanabile a determinate condizioni, "solo in presenza dell'abuso, da parte del locatore, della sua posizione "dominante", imponendosi in tal caso, e solo in esso, a causa della eccessiva asimmetria negoziale, un intervento correttivo ex lege a tutela del contraente debole".
Invece, nel caso in cui la forma verbale "sia stata concordata liberamente tra le parti, torneranno ad applicarsi i principi generali in tema di nullit�", con la conseguenza che "il locatore potr� agire in giudizio per il rilascio dell'immobile occupato senza alcun titolo, e il conduttore potr� ottenere la (parziale) restituzione delle somme versate a titolo di canone nella misura eccedente quella del canone concordato" (Cass. SS.UU. Sent, 17 settembre 2015, n. 18214).
Nella specie, non � emersa un'ipotesi di nullit� di protezione ed � stata sin dalla prima udienza rilevata la presenza di un profilo di nullit� del contratto; ciononostante, parte attrice ha insistito nella domanda di risoluzione del contratto di locazione e convalida di sfratto.
In assenza di un contratto scritto di locazione, il contratto verbale � nullo ed improduttivo di effetti, mentre alcuna efficacia pu� riconoscersi alla denuncia operata - unilateralmente - all'Agenzia delle entrate
effettuata dapprima dal locatore in data e successivamente dal conduttore, trattandosi di atti idonei a produrre i loro effetti unicamente sul piano fiscale e non su quello civilistico.
Altrettanto irrilevanti sono i documenti atti a dimostrare l'avvenuto pagamento del canone a degli oneri accessori, perch� trattasi di una nullit� insanabile; quindi, non pu� accogliersi la domanda di rilascio, perch� operata in conseguenza dell'accertata risoluzione del contratto e quindi basata su causa petendi infondata. Parte attrice avrebbe dovuto esperire un'azione diretta ad accertare l'occupazione sino titulo dell'immobile in conseguenza della ritenuta nullit� del contratto di locazione.