Data: 21/08/2016 19:10:00 - Autore: Redazione

di Redazione - Numerose sentenze di merito hanno affrontato il tema della revoca dell'amministratore di condominio che abbia commesso gravi irregolarità. L'analisi delle principali pronunce può servire a chiarire la portata dell'art. 1129 c.c. e individuare quali comportamenti possano essere considerati idonei per una revoca. 

Partiamo innanzitutto con dei richiami a due interessanti interventi sul tema: uno a cura  dell'Avv. Paolo Storani:  Revoca dell'amministratore di CONDOMINIO: quali le GRAVI IRREGOLARITA' richieste dall'art. 1129 c.c. (Trib. Milano 7.10.2015, Pres. Marco MANUNTA) - l'altra delll'Avv. Paolo Accoti:  I rapporti tra amministratore di condominio e condomini: l'inizio e la fine di un "amore". L'analisi dei requisiti per la nomina, la revoca e le dimissioni. Dubbi interpretativi e approfondimenti.
 
Ma andando indietro nel tempo abbiamo anche altre decisioni di rilievo (e di cui qui sotto riportiamo le massime) che di volta in volta specificano se determinate condotte possono integrare o meno le cosiddette "gravi irregolarità". Una è quella del Tribunale di Foggia del del 18/02/1997, secondo cui la decisione di aumentare le quote condominiali non può essere considerata una grave irregolarità in caso di reali esigenze nell'amministrazione del condominio. Altra sentenza del Tribunale di Mantova del del 22/10/2015 che sottolinea come la ritardata presentazione del rendiconto annuale possa essere giustificata dalla mancata disponibilità dei documenti necessari alla realizzazione del bilancio; nella stessa sentenza, viene ricordato che la revoca può essere richiesta solo in seguito a un comportamento contrario alla legge che sia concreto e supportato da prove. 
 
Un ulteriore caso in cui la revoca dell'amministratore è stata ritenuta illegittima è quello affrontato dal Tribunale di Cremona (sentenza del 17/11/2014 n. 3786), che riguarda la mancata riscossione di crediti da un condomino moroso; in questo caso, non sussiste la grave irregolarità per la mancata riscossione della somma dovuta dal condomino ma solo perchè l'amministratore era stato dispensato dai condomini, dall'assemblea dall'agire per la riscossione. 
 
Una sentenza del Tribunale di Parma, poi, (sentenza del 12/03/1999) chiarisce che il rifiuto dell'amministratore di fornire a un condomino tutti i documenti del condominio non è una grave irregolarità; l'amministratore, quindi, può rifiutare la richiesta del singolo condomino di ritirare e controllare la documentazione condominiale. 
 
Secondo una sentenza del Tribunale di Modena (del 16/05/2007), infine, il sospetto di gravi irregolarità si manifesta nel venir meno del rapporto di fiducia tra l'amministratore e i condomini: questa circostanza, quindi, si verifica esclusivamente se la gestione dell'amministratore viene contestata dalla maggioranza dei condomini.

Nei casi in cui ci siano gravi irregolarità, la revoca dell'amministratore di condominio deve essere disposta dall'autorità giudiziaria in seguito a un procedimento di volontaria giurisdizione a parti contrapposte: questo  viene chiarito anche da una sentenza del Tribunale di Milano (del 22/06/2001); nella stessa pronuncia, viene specificato che un condomino non può presentare il ricorso ex art. 1129 comma 3 c.c. senza l'assistenza di un difensore. 
Vedi anche: La revoca dell'amministratore di condominio

Ecco una raccolta di massime:

Tribunale Mantova sentenza del 22/10/2015

Qualora ricorra una delle ipotesi considerate dall'art. 1129 c.c. quali gravi irregolarità, l'autorità giudiziaria, può disporre la revoca dell'amministratore solo se sussistano le prove di un comportamento concreto contrario ai doveri imposti per legge, con esclusione pertanto di ogni automatismo. Nel caso di specie, la ritardata predisposizione del rendiconto annuale e della convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore è stata ritenuta giustificata in considerazione della mancata disponibilità della documentazione contabile necessaria per predisporre il bilancio e non costituiva una grave irregolarità ai fini della revoca dell'amministratore.

Tribunale Cremona sentenza del 17/11/2014 n. 3786 
Non sussistono le gravi irregolarità che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore del condominio,se l'assemblea ha dispensato lo stesso dall'agire per la riscossione delle somme dovute dal condomino moroso.

Tribunale Modena Sezione III sentenza del 16/05/2007
Il fondato sospetto di gravi irregolarità di cui all'art. 1129 c.c. ricorre in presenza di comportamenti gravemente significativi del venir meno del necessario rapporto di fiducia tra amministratore e condomini, e tale situazione è esclusa nel caso di lamentele attinenti a una gestione avallata dalla maggioranza assembleare con delibere non impugnate dai condomini ricorrenti.

Tribunale Milano sentenza del 22/06/2001
La revoca dell'amministratore di condominio da parte dell'autorità giudiziaria per gravi irregolarità è pronunciata all'esito di un procedimento avente natura di volontaria giurisdizione ma a parti contrapposte. E' quindi inammissibile il ricorso proposto da un condomino personalmente senza l'assistenza di un difensore apparendo imprescindibile la difesa tecnica dato che oggetto di valutazione riguarda lo specifico addebito di gravi irregolarità e, dunque, il contrasto tra posizioni soggettive.

Tribunale Parma sentenza del 12/03/1999
Non si può parlare di "fondati sospetti di gravi irregolarità" tali da comportare la revoca giudiziale dell'amministratore per il solo fatto che l'amministratore abbia opposto il rifiuto alla richiesta di un condomino di ritirare tutti i documenti del condominio.

Tribunale Foggia sentenza del 18/02/1997
Non è ravvisabile una grave irregolarità nel comportamento dell'amministratore del condominio che di fronte a gravi esigenze di amministrazione e sul presupposto dell'inattività dei condomini nella convocazione dell'assemblea prenda l'iniziativa (con il consenso di tutti i condomini) di aumentare le quote condominiali senza autorizzazione assembleare.


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