Dott.ssa Federica Morabito - Con la sentenza n. 9449/2016, le Sezioni Unite si sono nuovamente pronunciate su un tema tanto spinoso quanto usuale. 

Difatti, sempre più alta è la casistica di procedimenti incardinati e volti a risarcire soggetti i cui appartamenti sono stati danneggiati da infiltrazioni provenienti dal lastrico solare.

Una copiosa giurisprudenza in materia testimonia quante volte sia stato necessario interrogarsi circa l'imputazione della responsabilità in questi casi.

Importante in merito fu la sentenza delle Sezioni Unite n.2672 del 2016 che, nel solco di un orientamento consolidato, stabilì che "poiché il lastrico solare dell'edificio (soggetto al regime del condominio) svolge la funzione di copertura del fabbricato anche se appartiene in proprietà superficiaria o se è attribuito in uso esclusivo ad uno dei condomini, all'obbligo di provvedere alla sua riparazione o alla sua ricostruzione sono tenuti tutti i condomini, in concorso con il proprietario superficiario o con il titolare del diritto di uso esclusivo. Pertanto, dei danni cagionati all'appartamento sottostante per le infiltrazioni d'acqua provenienti dal lastrico, deteriorato per difetto di manutenzione, rispondono tutti gli obbligati inadempienti alla funzione di conservazione, secondo le proporzioni stabilite dal citato art. 1126, vale a dire, i condomini ai quali il lastrico serve da copertura, in proporzione dei due terzi, e il titolare della proprietà superficiaria o dell'uso esclusivo, in ragione delle altre utilità, nella misura del terzo residuo".

Dunque, chiaro era il pensiero della Suprema Corte di inquadrare nell'ambito obbligatorio una vicenda inerente alla produzione di un danno ad un terzo, a causa della violazione di un obbligo di custodia e di manutenzione della cosa comune.

Forse questo è il punto critico che ha portato, successivamente, dottrina e giurisprudenza ad  orientare il loro pensiero in maniera nettamente opposta.

Difatti le Sezioni Unite con la pronuncia in commento enucleano un nuovo principio di diritto: "in tema di condominio negli edifici, allorquando l'uso del lastrico solare non sia comune a tutti i condomini, dei danni che derivino da infiltrazioni nell'appartamento sottostante rispondono sia il proprietario o l'usuario esclusivo del lastrico solare (o della terrazza a livello), in quanto custode del bene ai sensi dell'art. 2051 cod. civ., sia il condominio, in quanto la funzione di copertura dell'intero edificio, o di parte di esso, propria del lastrico solare (o della terrazza a livello), ancorché di proprietà esclusiva o in uso esclusivo, impone all'amministratore l'adozione dei controlli necessari alla conservazione delle parti comuni (art. 1130, primo comma, n. 4, cod. civ.) e all'assemblea dei condomini di provvedere alle opere di manutenzione straordinaria (art. 1135, primo comma, n. 4, cod. civ.). Il concorso di tali responsabilità, salva la rigorosa prova contraria della riferibilità del danno all'uno o all'altro, va di regola stabilito secondo il criterio di imputazione previsto dall'art. 1126 cod. civ., il quale pone le spese di riparazione o di ricostruzione per un terzo a carico del proprietario o dell'usuario esclusivo del lastrico (o della terrazza) e per i restanti due terzi a carico del condominio"

E'evidente l'inversione di rotta della Suprema Corte che, con tale principio di diritto, riconduce la questione nell'ambito della responsabilità extracontrattuale.

Più precisamente, i giudici di legittimità ritengono che la posizione del titolare esclusivo, del lastrico solare o della terrazza a livello, sia peculiare rispetto a quella degli altri condomini.

Quest'ultimo, difatti, in virtù di tale titolarità che gli consente di  utilizzare il lastrico o la terrazza in modo esclusivo, è di conseguenza "custode" della cosa, pertanto risponderà ai sensi dell'art.2051 c.c.

Tale responsabilità ha natura oggettiva e si fonda sul particolare rapporto di fatto instauratosi tra il soggetto e la cosa.

La responsabilità del condominio, invece, è inquadrata diversamente, venendo ad essere ricondotta, con la pronuncia de qua, dalle Sezioni Unite nella fattispecie disciplinata all'art. 2043 c.c., dunque nella responsabilità extracontrattuale da fatto illecito.

Ancora, precisa la Corte che, salvo la possibilità di rinvenire responsabilità specifiche, la ripartizione delle spese di manutenzione seguirà il criterio previsto dall'art. 1126 c.c., con la conseguenza che il titolare esclusivo risponderà dei danni per un terzo ed il condominio per due terzi. 

Dott.ssa Federica Morabito

Studio Legale Aschi

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