Domanda: "Come può l'amministratore di condominio dimostrare l'urgenza dei lavori straordinari effettuati?"

Risposta: "Spesso accade che i complessi condominiali debbano essere assoggettati a delle opere straordinarie di manutenzione. Altrettanto spesso, però, su tali opere i condomini si trovano in disaccordo, in particolare quando alcuni di essi non vogliono sostenere le relative spese non reputando i lavori importanti.

Dinanzi a tali situazioni, l'amministratore deve stare attento a distinguere quali lavori siano connotati da urgenza e quali no.

L'articolo 1135, comma 2, del codice civile, infatti, stabilisce che l'amministratore non può ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che questi non rivestano il carattere di urgenza.

Anche in tale ultimo caso, poi, egli deve riferirne nella prima assemblea.

È chiaro, quindi, che le strade che si presentano agli occhi di un amministratore dinanzi a dei lavori straordinari sono due.

Se questi non sono urgenti, egli non può agire senza un'espressa delibera dell'assemblea.

Se questi, invece, sono urgenti, egli può (anzi deve) agire con tempestività, pur se nei limiti di quanto strettamente necessario e riferendone comunque ai condomini il prima possibile.

È infatti solo l'assemblea che, una volta che il pericolo imminente sia stato superato, potrà decidere se e come proseguire i lavori.

Veniamo quindi alla domanda: come è possibile dimostrare l'urgenza delle opere eseguite?

A tal fine è fondamentale dotarsi di tutti i documenti e le altre prove che riescano a dimostrare che i lavori andavano compiuti con tempestività onde evitare un maggior danno alla cosa comune.

Lo strumento più utile è di certo la relazione di un perito che, esaminata la situazione dei luoghi e gli interventi realizzati, attesti l'esigenza di eseguirli senza possibilità di dilazione alcuna.

In ogni caso occorre ricordare che, nel caso in cui i condomini contestino in maniera serrata l'operato dell'amministratore in proposito, l'accertamento di fatto circa l'effettiva indifferibilità e la concreta urgenza delle opere ha natura strettamente giuridica e il giudice potrà effettuarlo in maniera corretta solo avvalendosi di un proprio consulente tecnico".