Domanda: "Come pu� l'amministratore di condominio dimostrare l'urgenza dei lavori straordinari effettuati?"

Risposta: "Spesso accade che i complessi condominiali debbano essere assoggettati a delle opere straordinarie di manutenzione. Altrettanto spesso, per�, su tali opere i condomini si trovano in disaccordo, in particolare quando alcuni di essi non vogliono sostenere le relative spese non reputando i lavori importanti.

Dinanzi a tali situazioni, l'amministratore deve stare attento a distinguere quali lavori siano connotati da urgenza e quali no.

L'articolo 1135, comma 2, del codice civile, infatti, stabilisce che l'amministratore non pu� ordinare lavori di manutenzione straordinaria, salvo che questi non rivestano il carattere di urgenza.

Anche in tale ultimo caso, poi, egli deve riferirne nella prima assemblea.

� chiaro, quindi, che le strade che si presentano agli occhi di un amministratore dinanzi a dei lavori straordinari sono due.

Se questi non sono urgenti, egli non pu� agire senza un'espressa delibera dell'assemblea.

Se questi, invece, sono urgenti, egli pu� (anzi deve) agire con tempestivit�, pur se nei limiti di quanto strettamente necessario e riferendone comunque ai condomini il prima possibile.

� infatti solo l'assemblea che, una volta che il pericolo imminente sia stato superato, potr� decidere se e come proseguire i lavori.

Veniamo quindi alla domanda: come � possibile dimostrare l'urgenza delle opere eseguite?

A tal fine � fondamentale dotarsi di tutti i documenti e le altre prove che riescano a dimostrare che i lavori andavano compiuti con tempestivit� onde evitare un maggior danno alla cosa comune.

Lo strumento pi� utile � di certo la relazione di un perito che, esaminata la situazione dei luoghi e gli interventi realizzati, attesti l'esigenza di eseguirli senza possibilit� di dilazione alcuna.

In ogni caso occorre ricordare che, nel caso in cui i condomini contestino in maniera serrata l'operato dell'amministratore in proposito, l'accertamento di fatto circa l'effettiva indifferibilit� e la concreta urgenza delle opere ha natura strettamente giuridica e il giudice potr� effettuarlo in maniera corretta solo avvalendosi di un proprio consulente tecnico".