Avv. Alexia Raffaella Portalupi - In materia di locazione ad uso diverso da quello abitativo, anche quando il contratto abbia ad oggetto immobili interni o complementari a centri commerciali deve essere riconosciuta l'indennità da perdita di avviamento commerciale, allorchè ricorrano i presupposti ex art. 34 l.392/1978.

Lo ha statuito la terza sezione civile della Corte di Cassazione con la sentenza n. 18748 del 23.09.2016 (qui sotto allegata).

Nel caso di specie la società proprietaria locatrice aveva intimato sfratto per finita locazione ad un'impresa esercente l'attività di lavanderia all'interno di un centro commerciale.

In prima battuta il Tribunale aveva accolto la domanda di cessazione del contratto di locazione respingendo tutte le domande riconvenzionali proposte dall'intimata, ivi compresa quella concernete il pagamento dell'indennità per la perdita di avviamento.

In parziale riforma della sentenza impugnata la Corte di Appello accoglieva invece la domanda inerente l'indennità di avviamento con conseguente condanna, come per legge, al versamento di una cifra pari a 18 mensilità del canone di locazione.

La locatrice presentava ricorso in Cassazione deducendo la violazione e falsa applicazione dell'art. 35 l.392/1978, richiamando un precedente della giurisprudenza di legittimità (Cass. 810/1997) e sostenendo che, per analogia, anche in caso di locazione di immobili inseriti in Centri Commerciali sarebbe applicabile l'esclusione dell'indennità di avviamento prevista dalla citata legge espressamente per il caso di immobili ad uso diverso da quelli abitativi che siano complementari o interni a stazioni ferroviarie, porti, aeroporti, aree di servizio stradali, alberghi e villaggi turistici.

A sostegno della propria tesi difensiva la ricorrente richiamava la principale finalità della predetta norma, ovvero quella di escludere l'avviamento per tutte quelle attività cd. "parassitarie", ovvero quelle in cui la clientela non sarebbe il frutto dell'attività del conduttore ma semmai la conseguenza della particolare collocazione dell'immobile all'interno di detti più ampi complessi in cui "gli utenti garantiscono un flusso stabile di domanda". Ancora, a sostegno della propria domanda veniva argomentato che il negozio posto all'interno di un centro commerciale sarebbe privo di qualsiasi autonomia poiché sottoposto agli orari di apertura del centro.

Il collegio di legittimità, invece, nel caso di specie ha riconosciuto il diritto all'avviamento alla conduttrice partendo dall'esame delle ipotesi specifiche disciplinate dall'art.35 della citata legge per cui non vi può essere alcun diritto all'avviamento per quelle attività che nascono come transitorie e per le quali "non vi sia la necessità di tutelare la conservazione dell'impresa in un determinato immobile".

Secondo la Cassazione il legislatore, nell'elencare i particolari casi per i quali, per la particolare ubicazione delle attività commerciali non è dovuto l'avviamento, ha considerato che in dette ipotesi "l'accesso ad uno dei locali complementari o interni avviene- di norma- per caso e per il fatto che l'utente si trovi a dover transitare o ad alloggiare nella struttura principale alla quale è esclusivamente riferibile , in modo esclusivo, la capacità di richiamo della clientela". In detti casi, secondo la Suprema Corte, ci si troverebbe effettivamente di fronte ad un avviamento parassitario che invece non sussiste nel caso di specie.

Secondo la Corte difatti non solo l'art.35 della citata legge non annovera tra i casi di esclusione dell'avviamento quello delle attività poste all'interno dei centri commerciali, ma la predetta norma non è applicabile al caso di specie nemmeno per analogia poiché il locale complementare interno ad un centro commerciale è "idoneo a produrre un avviamento "proprio" quale effetto diretto dell'attività in esso svolta dal conduttore".

La Corte sostiene che non si possa fare una distinzione tra avviamento proprio del centro commerciale ed avviamento proprio dei singoli esercizi commerciali in esso ubicati, ancor più considerato che nel caso sottoposto rimesso alla decisione della Corte è da escludere a priori un contatto casuale con la clientela poiché il cliente che si rivolge ad una lavanderia di un centro commerciale si rivolge appositamente alla stessa portando con sé gli indumenti da far lavare, dunque ciò esclude qualsiasi contatto casuale con la stessa clientela. La lavanderia pertanto ha una propria clientela con la quale si crea un rapporto di fiducia tale da poter proprio integrare l'avviamento commerciale.

Il ricorso della locatrice è stato dunque rigettato e le spese compensate per via della novità della soluzione adottata rispetto al precedente giurisprudenziale.

Avvocato Alexia Raffaella Portalupi

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