Avv. Isabella Vulcano - Qualora si debbano effettuare lavori di ristrutturazione al proprio appartamento nel quale � in corso un contratto di locazione � possibile disdire il contratto prima della scadenza prevista?

La risposta � no.

Il proprietario, infatti, non pu� sciogliere la locazione mentre il contratto � ancora in corso e, qualora vi fosse l'esigenza di dover ristrutturare, � necessario attendere la scadenza del primo periodo di validit� del contratto.

Facciamo l'esempio di una locazione 4+4: in tal caso il proprietario, terminati i primi quattro anni, potr� dare disdetta al conduttore a mezzo racc a/r, giustificando i lavori di ristrutturazione interrompendo, in tal caso, il rinnovo in automatico per altri quattro anni.

Una volta comunicata la disdetta al conduttore, il proprietario dovr� effettivamente eseguire i lavori di ristrutturazione, non essendo sufficiente la sola dichiarazione di dover agire in tal senso.

Se, infatti, tali lavori non verranno eseguiti, il proprietario sar� costretto non solo a ripristinare il contratto di locazione interrotto ma sar� tenuto anche al risarcimento del danno nei confronti del conduttore che � stato mandato via prima della scadenza naturale del contratto.

Notiamo come, in tali ipotesi, la legge tutela il conduttore a 360 gradi.

Ci viene chiesto, inoltre, cosa succede se, nonostante la disdetta causa ristrutturazione dell'appartamento il conduttore non va via spontaneamente. Si pu� procedere allo sfratto?

La risposta � positiva: il proprietario potr� agire per ottenere dal Giudice l'ordinanza di convalida dello sfratto purch�, per�, esibisca in giudizio la DIA (denuncia inizio attivit�) inerente i lavori da svolgere o il permesso di costruire provando che la presenza del conduttore pu� pregiudicare i lavori stessi.

E' utile citare una interessante e recente sentenza in materia (Cass. Civ. sentenza n. 23794/2014) la quale contempla l'ipotesi in cui, nonostante la disdetta data dal proprietario al conduttore senza che siano stati poi effettivamente eseguiti i lavori di ristrutturazione, non si applica n� il ripristino della locazione da parte del proprietario n�, tantomeno, si ha diritto al risarcimento del danno qualora la mancata esecuzione dei lavori stessi sia derivata da fatti non riconducibili a colpa o a dolo del proprietario medesimo.

Nel caso trattato dalla sentenza, il conduttore incardinava un giudizio di opposizione al rilascio dell'appartamento causa lavori di ristrutturazione, il cui giudizio si concludeva dopo la scadenza del termine per l'inizio dei lavori previsto nel permesso di costruire.