Avv. Daniele Paolanti - Da sempre coloro che concedono in locazione un bene immobile ad uso abitativo sono pervasi da una particolare preoccupazione: e se il mio inquilino non dovesse pagare i canoni di locazione regolarmente o non dovesse pagarli affatto? Ecco quali soluzioni, giudiziali e stragiudiziali, il codice di rito offre ai proprietari per tutelarsi dalle altrui inadempienze. Il procedimento al quale bisogna necessariamente fare riferimento è quello di convalida di sfratto, che trova disciplina nel disposto dell'art. 658 c.p.c. Obiettivo della presente guida sarà pertanto tracciare sia i caratteri processuali del procedimento de quo sino ad arrivare ai rimedi codicistici per il recupero dei canoni non corrisposti.
L'art. 658 c.p.c.
È sempre opportuno esordire dalla preliminare disamina della norma, partendo appunto dal dispositivo. L'art. 658 c.p.c. così recita: "Il locatore può intimare al conduttore lo sfratto con le modalità stabilite nell'articolo precedente anche in caso di mancato pagamento del canone d'affitto alle scadenze, e chiedere nello stesso atto l'ingiunzione di pagamento per i canoni scaduti.Se il canone consiste in derrate, il locatore deve dichiarare a norma dell'articolo 639 la somma che è disposto ad accettare in sostituzione". La norma dunque prevede la possibilità di intimare al conduttore lo sfratto laddove lo stesso sia moroso e, contestualmente, chiedere con ingiunzione il pagamento dei canoni scaduti. Esaminiamo ora l'iter processuale. Preliminarmente è necessario costituire in mora il debitore almeno venti giorni dopo la scadenza della rata. In detto atto dovrà essere indicato un termine (15 giorni) decorso inutilmente il quale, in assenza di adempimento, verranno adite le vie giudiziarie per il rilascio dell'immobile e per il recupero del credito. Decorso inutilmente detto termine si procede per vie legali. In sostanza l'azione di cui si discute è diretta, come sopra esposto, ad ottenere una risoluzione del contratto per inadempimento unitamente ad una condanna del conduttore al rilascio dell'immobile. Azionata la procedura di sfratto (per approfondimenti, leggi la guida: "Il procedimento di convalida di sfratto nelle locazioni ad uso abitativo") bisogna distinguere due eventualità: se il conduttore paga in udienza, allora il procedimento si estingue e prosegue il rapporto di locazione, altrimenti si può far ricorso alla deduzione dell'art. 55 della legge n.392 del 1978.
Nelle locazioni abitative è prevista la possibilità che il conduttore chieda il c.d. termine di garanzia per sanare la morosità laddove deduca e riesca a provare le proprie difficoltà economiche. L'art. 55 della legge n.392 del 1978 così dispone: "La morosità del conduttore nel pagamento dei canoni o degli oneri di cui all'articolo 5 può essere sanata in sede giudiziale per non più di tre volte nel corso di un quadriennio se il conduttore alla prima udienza versa l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori maturati sino a tale data, maggiorato degli interessi legali e delle spese processuali liquidate in tale sede dal giudice. Ove il pagamento non avvenga in udienza, il giudice, dinanzi a comprovate condizioni di difficoltà del conduttore, può assegnare un termine non superiore a giorni novanta. In tal caso rinvia l'udienza a non oltre dieci giorni dalla scadenza del termine assegnato. La morosità può essere sanata, per non più di quattro volte complessivamente nel corso di un quadriennio, ed il termine di cui al secondo comma è di centoventi giorni, se l'inadempienza, protrattasi per non oltre due mesi, è conseguente alle precarie condizioni economiche del conduttore, insorte dopo la stipulazione del contratto e dipendenti da disoccupazione, malattie o gravi, comprovate condizioni di difficoltà. Il pagamento, nei termini di cui ai commi precedenti, esclude la risoluzione del contratto". È importante precisare che l'azione di convalida di sfratto potrà essere esercitata solo per un tipo di inadempimento, ovvero il mancato pagamento dei canoni, non potendo essere invece attivata per inadempimenti diversi, dovendo in tale ipotesi essere attivata la procedura di cui all'art. 447 bis. Di recente la Suprema Corte si è pronunciata nel senso di ammettere che la risoluzione del contratto di locazione è ammissibile anche laddove la medesima abbia i caratteri propri di un azione di accertamento. Torniamo ora alla fase strettamente procedurale. Se il conduttore contesta il diritto a procedere del locatore, propone un'opposizione a mezzo di un legale e ha inizio un vero e proprio procedimento ordinario. Se l'inquilino non si presenta o presentandosi non ha nulla da eccepire il giudice convalida lo sfratto e intima a questi di abbandonare l'immobile entro 30 giorni. Ora, rimane da chiarire come recuperare i canoni non pagati. Sul punto giova precisare che il provvedimento di sfratto contiene finanche l'ingiunzione rivolta al debitore di pagare i canoni insoluti (debito residuo). Nulla esclude che anche in detta circostanza il locatore possa incontrare le resistenze del debitore e, dunque, potrà vedersi nuovamente costretto ad avviare un'azione esecutiva.
Conclusioni
Laddove il conduttore non paghi è ovvio che ci si deve attivare, ma qual è la soluzione migliore? Le vie legali sono sempre le più incisive e, sicuramente, conducono a risultati definiti e di certa applicazione. Ma è altrettanto vero che le stesse hanno dei costi consistenti e soprattutto sono contraddistinte dalle tradizionali lungaggini processuali. Rimane dunque libero il campo di scelta del locatore, se tentare di accordarsi con il conduttore inadempiente o se invece attivarsi per vie giudiziarie. Il conduttore moroso potrà, se ne ricorrono le circostanze, dedurre la sua incapacità a saldare il debito per il suo temporaneo stato di crisi economica. A tal riguardo supplisce l'istituto del termine di garanzie cui sopra si è fatto cenno.
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