Avv. Laura Bazzan - Ai sensi dell'art. 4 L. n. 392/1978, in tema di locazioni abitative le parti possono prevedere il recesso del conduttore in qualsiasi momento, dandone avviso al locatore a mezzo lettera raccomandata almeno sei mesi prima dell'esecuzione del recesso; anche in assenza di apposita pattuizione, il conduttore, in caso di gravi motivi, pu� recedere in qualsiasi momento dal contratto con preavviso di almeno sei mesi da comunicarsi con lettera raccomandata. Analoga previsione in materia di locazioni commerciali � contenuta nell'art. 27 L. n. 392/1978.

Secondo quanto ribadito dalla giurisprudenza, i gravi motivi che giustificano il recesso anticipato devono collegarsi a fatti estranei alla volont� del conduttore, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto (cfr. da ultimo Cass. n. 549/2012). Tali motivi devono essere espressamente menzionati nella comunicazione di recesso, a pena di inefficacia della stessa. Recentemente, la Corte di Cassazione ha precisato che, in caso di locazioni ad uso non abitativo, qualora il locatario svolga la propria attivit� in diversi rami d'azienda per i quali utilizzi immobili distinti, la sussistenza dei gravi motivi che rendono eccessivamente gravosa la prosecuzione del rapporto deve essere accertata "in relazione all'attivit� svolta nei locali per cui viene effettuato il recesso, senza possibilit� per il locatore di negare rilevanza alle difficolt� riscontrate per tale attivit� in considerazione dei risultati positivi registrati in altri rami aziendali" (Cass. n. 14365/2016).

Alla disciplina test� esaminata soggiace anche la pubblica amministrazione che sia parte contrattuale nella locazione, di talch� la situazione assunta come giustificativa del recesso anticipato non pu� attenere alla soggettiva valutazione effettuata dal conduttore in ordine all'opportunit� o meno di continuare ad occupare l'immobile locato ma deve avere carattere oggettivo (cfr. Cass. 17215/2015). Di conseguenza, il recesso anticipato sulla base di gravi motivi risulta legittimo soltanto ove la scelta sia determinata da un'esigenza obiettiva "finalizzata a soddisfare l'interesse pubblico in questione in modo pi� idoneo rispetto a quanto gi� non avvenga tramite l'utilizzo del bene condotto in locazione" (Cass. n. 26892/2014).

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