L' amministratore di condominio è oggi un soggetto altamente qualificato e dotato di idonea organizzazione per far fronte alle sue responsabilità. Sullo stesso grava, senza soluzione di continuità, l'obbligo di vigilare sulle parti comuni, impianti compresi, che gli impone di osservare tutte le misure idonee a prevenire i rischi e tutelare l'incolumità della collettività condominiale e non. Ma le responsabilità dell'amministratore, e le conoscenze che acquisisce oggi anche grazie ai percorsi formativi obbligatori, spesso si scontrano con l'assemblea che, pur a fronte di precise indicazioni normative, troppo spesso nega l'autorizzazione ad effettuare interventi ritenuti superflui ma che hanno importanti ricadute in tema di sicurezza. In ambito impiantistico, ad esempio, è risaputo ormai che tutti gli impianti devono essere accompagnati dalla Dichiarazione di Conformità, ovvero dalla Dichiarazione di Rispondenza nei casi in cui la stessa è ammessa dal D.Lgs. n. 37/08, ma il possesso di tali dichiarazioni (spesso incomplete nelle loro componenti fondamentali e quindi nulle) non è sempre garanzia di corretta progettazione e di buon funzionamento. Le dichiarazioni devono essere accompagnate dagli allegati obbligatori: progetto se previsto, schema di impianto realizzato e piano di installazione, relazione con tipologia dei materiali utilizzati, riferimento ad eventuali dichiarazioni precedenti e certificato di riconoscimento dei requisiti. Ciò nonostante, troppe volte le previsioni progettuali vengono interpretate in modo del tutto personale e arbitrario dall'impiantista, che opera modifiche che mettono a rischio il buon funzionamento dell'impianto. E durante gli anni lo stesso impianto è più volte soggetto a modifiche che, alterandone le caratteristiche e le prestazioni originarie, rendono quantomeno necessarie le verifiche previste e regolamentate sia dal D.M. n. 37/08 sia dal D.P.R. n. 462/2011. 

In particolare, il D.P.R. n. 462, pubblicato in data 8 gennaio 2002 ed entrato in vigore il 23 gennaio 2002, contiene il regolamento di semplificazione del procedimento per la denuncia di installazioni e dispositivi di protezione contro le scariche atmosferiche, di dispositivi di messa a terra di impianti elettrici e di impianti elettrici pericolosi. Il regolamento disciplina gli impianti realizzati nei luoghi di lavoro, intendendo per luoghi di lavoro le attività soggette al D.P.R., cioè 'tutte le attività alle quali siano addetti lavoratori subordinati o ad essi equiparati ai sensi dell'art. 3, comprese quelle esercitate dallo Stato, dalle Regioni, dalle Province, dai Comuni, dagli Enti Pubblici e dagli Istituti di istruzione e di beneficenza'.

Ma come determinare l'applicabilità del D.P.R. n. 462/01 in ambito condominiale? E quali sono le relazioni tra regolare funzionamento e manutenzione degli impianti e verifica dell'impianto di messa a terra?

L'assenza di chiare disposizioni normative ha favorito l'insorgere delle più svariate interpretazioni, troppe volte condizionate da pure esigenze di carattere esclusivamente commerciale che poco hanno a che vedere con l'indiscussa necessità per l'amministratore, in quanto custode delle parti comuni, di garantire il raggiungimento di adeguati livelli di Sicurezza. L'amministratore 'datore di lavoro', cioè l'amministratore di un condominio nel quale si riscontra la presenza di lavoratori così come definiti all'art. 2 del D. Lgs. n. 81/08 (persona che, indipendentemente dalla tipologia contrattuale, svolge un'attività lavorativa nell'ambito dell'organizzazione di un datore di lavoro pubblico o privato, con o senza retribuzione, anche al solo fine di apprendere un mestiere, un'arte o una professione, esclusi gli addetti ai servizi domestici e familiari), è a conoscenza degli adempimenti posti a suo carico (valutazione dei rischi, nomina RSPP, formazione/informazione del lavoratore ecc.) compreso l'obbligo di provvedere alla regolare manutenzione degli impianti elettrici, in esecuzione di quanto disposto nel Titolo III del medesimo Decreto. Lo stesso amministratore conosce la necessità di programmare ed effettuare la verifica periodica dell'impianto di messa a terra, ma troppo spesso e con troppa superficialità si è convinti che tale obbligo risulti applicabile solo ed esclusivamente in presenza di 'lavoratori' come sopra individuati. Nel tentativo di fare chiarezza ed in risposta ai numerosi quesiti posti, al riguardo si era già chiaramente espresso il Ministero delle Attività Produttive:

'Per quanto concerne gli impianti di messa a terra di impianti elettrici, è parere dello scrivente ufficio che detto obbligo debba ritenersi sussistente ogni qual volta sia comunque individuabile un ambiente di lavoro e quindi anche quando non si sia in presenza – al momento – di rapporto di lavoro dipendente strictu sensu potendo tale rapporto essere instaurato anche successivamente per decisione assembleare. La ratio legis della richiamata normazione deve infatti essere individuata nella inalienabile esigenza di garantire l'incolumità di tutti coloro che vengono chiamati, a vario titolo, a prestare la propria attività lavorativa presso un luogo ove risulti situato un impianto elettrico. A riprova di tale doverosa interpretazione si consideri che, ove si verifichino incidenti nei confronti di tali soggetti riconducibili a malfunzionamenti dell'impianto, non vi è dubbio che ne risponda il proprietario e/o amministratore salvo dimostri di avere fatto il possibile per evitare l'evento: ebbene, la manutenzione e la verifica periodica dell'impianto rendono senza dubbio più concreta la possibilità di offrire tale prova liberatoria. Pertanto, nella parte in cui il dettato normativo parla di 'datore di lavoro' come destinatario dell'obbligo, è in tale ambito che devono essere ricondotte anche ipotesi in cui, pur mancando al momento un rapporto di lavoro dipendente, sia configurabile come ambiente di lavoro quello in cui vengono esercitate attività lavorative anche saltuarie, prioritarie e doverose esigenze di tutela della incolumità delle persone e dei beni non possono che giovarsi delle possibilità offerte dal D.P.R. n. 462/2001 in tema di verifiche periodiche o straordinarie.'

A conferma di quanto sopra, a prescindere dalla presenza di portinai o giardinieri, non sono forse lavoratori i dipendenti delle imprese che a vario titolo vengono chiamate ad effettuare interventi impiantistici, strutturali o manutentivi nel condominio? Per questi lavoratori l'amministratore non è forse tenuto a garantire la Sicurezza del 'luogo di lavoro'? E la verifica con quale periodicità deve essere effettuata?

Sicuramente biennale per gli impianti realizzati in attività sottoposte al controllo dei Vigili del Fuoco, ma anche per gli impianti realizzati in luoghi a maggior rischio in caso di incendio (e non a'rischio incendio'), per la cui individuazione si devono prendere a riferimento la densità di affollamento, la presenza di un Piano di evacuazione e di emergenza, la capacità di deflusso, il comportamento al fuoco delle strutture dell'edificio, la presenza di materiali combustibili. Ed è l'amministratore, non di certo il progettista dell'impianto elettrico, a dover provvedere a questa non semplice classificazione e a doverne purtroppo rispondere in giudizio. La questione necessita ovviamente di approfondimenti, e la programmazione degli interventi dovrà essere effettuata solamente a seguito di una preventiva analisi degli impianti, dell'edificio e del periodo in cui sono stati realizzati. Una completa analisi impiantistica, ma anche strutturale, degli stabili condominiali peraltro oggi necessaria anche in esecuzione di quanto disposto dall'art. 1130 p. 6 del Codice Civile che pone a carico dell'amministratore di condominio l'obbligo della tenuta di un registro di anagrafe condominiale contenente altresì ogni dato inerente le condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio, impianti ovviamente compresi. Un 'Registro Anagrafe Sicurezza', che nulla ha a che vedere con la valutazione dei rischi di cui al D. Lgs. n. 81/08 che si pone l'obiettivo di individuare i fattori di rischio e di programmare misure preventive e protettive a tutela del lavoratore impiegato. Una preventiva procedura di individuazione dei rischi, impiantistica e strutturale e condotta per ambiti di analisi, che verificherà la stabilità e solidità della struttura, la presenza di infiltrazioni, di crolli o cedimenti, le condizioni di cornicioni, comignoli, tegole e balconi a sbalzo. Si accerterà della presenza di valvole di intercettazione del combustibile oppure di sistemi automatici installati sulle condutture del gas che, in caso di improvvisa necessità, interrompano il flusso dello stesso. Verificherà la presenza e la corretta segnalazione delle vie di fuga, dell'illuminazione di emergenza, dei dispositivi di protezione antincendio e controllerà la regolare effettuazione delle verifiche periodiche e degli interventi di manutenzione sugli impianti, sulle macchine e sulle apparecchiature di sollevamento quali ad esempio gli ascensori. E questo senza scordare che la vulnerabilità degli edifici dipende non solo dalla stabilità e solidità progettuale e costruttiva ma anche dal loro livello di manutenzione, che deve essere preventiva, programmata e rispettata nel tempo. Ecco che allora una approfondita conoscenza dello stato in cui versa l'immobile e gli impianti in esso realizzati consentirà di valutare l'opportunità di effettuare le verifiche obbligatorie in modo oggettivo. A condizione che si abbandoni per sempre la convinzione, errata, che il condominio 'non è luogo di lavoro' e quindi non necessiti del rispetto delle indicazioni di cui al D.Lgs. n. 81/08 e norme tecniche applicabili. Il condominio è una realtà all'interno della quale si svolgono, al contrario, le più disparate attività lavorative, e infortuni, terremoti o inondazioni non distinguono inquilini da lavoratori dipendenti.

A cura di Cesare Grappein

Membro di Accademia Confamministrare, Comitato Scientifico dell'Associazione