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Data: 03/03/2017 18:50:00 - Autore: Michele D'Auria![]() Avv. Michele D'Auria - I contratti nulli per mancanza di forma scritta non possono essere sanati nemmeno in seguito a registrazione presso l'Agenzia delle Entrate. Il "conduttore" tale non �, bens� detentore senza titolo e come tale pu� essere condannato al rilascio dell'appartamento. Al proprietario spetta indennit� per l'occupazione, da calcolarsi in base al danno figurativo. Questo � ci� che emerge da due recenti sentenze dei Tribunali di Roma e Milano, ottenute in giudizi ove il sottoscritto ha difeso i proprietari degli immobili, e nei quali i medesimi chiedevano il rilascio dei propri appartamenti. Le sentenze, emesse dai due pi� importanti Tribunali italiani, si pongono una nella scia dell'altra e inducono a delineare un orientamento ben preciso ed attuale in materia di rilascio dell'immobile detenuto senza titolo. Il primo a pronunciarsi � stato il Tribunale di Roma, con sentenza n. 2384/2016 (consultabile in forma integrale qui: SENTENZA TRIBUNALE DI ROMA). Il contratto di locazione orale era stato registrato dai conduttori in virt� del noto D.Lgs 23/2011, per cui al proprietario era stato imposto un canone pari al triplo della rendita catastale dell'immobile. Il Tribunale di Roma, per�, ha ritenuto che la registrazione del contratto orale non sia valsa a sanarne la nullit� derivante dalla mancanza di forma scritta, e conseguentemente, ha condannato i detentori senza titolo al rilascio dell'immobile:
Corollario di tale principio � che al proprietario viene riconosciuta la spettanza per indennit� di occupazione senza titolo; tale indennit� discende dalla perdita di disponibilit� del bene ed � insita in tale perdita di disponibilit�, quindi � da considerarsi "in re ipsa"
Ulteriore corollario � che, trattandosi di occupazione senza titolo e non di locazione, le norme che regolamentano i doveri del locatore non vanno applicate; cos� � stata rigettata la domanda riconvenzionale degli occupanti, che mirava ad una riduzione del "canone" in ragione del presunto stato di degrado dell'immobile dovuto al mancato intervento manutentivo da parte del proprietario:
Successivamente si � pronunciato il Tribunale di Milano, con sentenza n. 13141/2016 (consultabile in forma integrale qui: SENTENZA DEL TRIBUNALE DI MILANO) Il Tribunale di Milano cita espressamente il precedente di sent. Trib. Roma n. 2384/2016 e sostanzialmente statuisce nel medesimo modo:
Il Tribunale di Milano, rifacendosi alla recente Cass. Sez. Unite n. 18214/20015, trova modo di precisare che la nullit� del contratto di locazione orale � da considerarsi assoluta (invocabile perci� anche dal proprietario, nonch� d'ufficio dallo stesso giudice).
D'altra parte - sempre nella scia di Cass. S.U. - la domanda riconvenzionale volta a superare la nullit� e a ricondurre il contratto di locazione nella previsione dell'art. 13 comma V L. 431/98 (canone risultante dagli accordi tra organizzazioni della propriet� edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello locale) va provata dal "conduttore", che dovr� dimostrare come sia stato il proprietario a pretendere la forma orale, cosa non facile.
Dalla nullit� del contratto di locazione discende, anche per il Tribunale di Milano, l'occupazione senza titolo e l'obbligo di riconsegna dell'immobile, nonch� il diritto del proprietario a percepire l'indennit� per la detenzione sine causa dell'immobile medesimo.
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