di Valeria Zeppilli - Cosa sono i diritti reali e quali tipologie esistono, quali caratteristiche li accomunano e quali differenze vi sono tra il diritto reale, per eccellenza, la proprietà, e gli altri diritti reali di godimento.

Vediamo:

• Diritti reali: cosa sono
• Tipologie di diritti reali
• Differenze tra diritto di proprietà e altri diritti reali
• Caratteristiche comuni dei diritti reali
• Prescrizione dei diritti reali su cosa altrui
• Diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia

Diritti reali: cosa sono

L'ordinamento giuridico italiano riconduce sotto la macro-categoria definita "diritti reali" i diritti soggettivi sulle cose, che attribuiscono al loro titolare un potere immediato e assoluto sul bene che ne costituisce l'oggetto. Si tratta di un'espressione che deriva dal latino ius in re, ovverosia diritto sulla cosa.

Tipologie di diritti reali

Il diritto reale per antonomasia è rappresentato dal diritto di proprietà. Esso, di certo, è quello che dà al titolare il più alto numero di facoltà che possono essere eserciate sulla cosa, ma non è l'unico.

I diritti reali conosciuti dall'ordinamento giuridico sono infatti sette e al diritto di proprietà si affiancano il diritto di usufrutto, il diritto di uso, il diritto di abitazione, il diritto di enfiteusi, il diritto di servitù e il diritto di superficie.

Vediamoli singolarmente:

Proprietà

La proprietà è il diritto di un soggetto di godere e di disporre di una cosa in maniera piena ed esclusiva, pur sempre nel rispetto dei limiti previsti dall'ordinamento giuridico e degli obblighi posti da quest'ultimo.

Usufrutto

L'usufrutto è il diritto di un soggetto (cd. usufruttuario) di godere di una determinata cosa e di trarne ogni utilità. Il suo titolare è tuttavia tenuto a rispettare la destinazione economica del bene.

Uso

L'uso è il diritto di un soggetto di servirsi di un determinato bene e, qualora questo sia fruttifero, di raccoglierne i frutti. Tale ultima facoltà, tuttavia, è più limitata rispetto a quanto previsto per l'usufrutto, essendo circoscritta a quanto sia necessario al titolare del diritto per soddisfare i bisogni propri e della propria famiglia.

Abitazione

Il diritto di abitazione è quel diritto reale che può avere ad oggetto solo una casa e che consiste nel diritto di abitarla limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia.

Enfiteusi

L'enfiteusi è un diritto reale che attribuisce al titolare (cd. enfiteuta) la possibilità di godere di un bene immobile, pagando un canone e migliorandolo. Esso ha generalmente come oggetto un fondo rustico, ma nulla toglie che possa avere come oggetto anche un fondo urbano.

Servitù

La servitù è un diritto reale consistente nel peso o nella limitazione che vengono imposti a un fondo (detto fondo servente) per l'utilità di un altro fondo (detto fondo dominante), di proprietà di terzi.

Essa comprende tutte le facoltà accessorie che sono indispensabili per il suo esercizio.

Superficie

Il diritto di superficie è il diritto di edificare o di mantenere una propria costruzione sul suolo o sul sottosuolo altrui. Non può avere ad oggetto le piantagioni.

Differenze tra diritto di proprietà e altri diritti reali

Rispetto alla proprietà, gli altri diritti reali si differenziano per due elementi fondamentali.

Innanzitutto per il contenuto, che è indubbiamente più circoscritto e che ha portato alla loro definizione quali diritti limitati, parziari o minori.

In secondo luogo per il fatto che essi si esercitano su cose di proprietà altrui, con la conseguenza di dover coesistere con il diritto di proprietà di un terzo. Tale caratteristica permette di identificare i diritti di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, servitù e superficie come diritti reali su cosa altrui.

Caratteristiche comuni dei diritti reali

Nonostante ciò e nonostante le differenze specifiche tra l'uno e l'altro diritto reale, alcune caratteristiche accomunano tutti i diritti reali:

Immediatezza

Innanzitutto vi è l'immediatezza del potere sulla cosa, ovverosia la possibilità di esercitarlo senza doversi avvalere della cooperazione di altri soggetti.

Assolutezza e patrimonialità

A tale caratteristica si affiancano l'assolutezza e la patrimonialità, ovverosia la possibilità di far valere i diritti reali erga omnes e la possibilità di valutare economicamente il loro contenuto.

Tipicità

Infine la tipicità, ovverosia la circostanza che i diritti reali rappresentano un numero chiuso identificato con i sette diritti espressamente previsti dalla legge. Del resto, sin dal diritto romano gli istituti idonei a limitare il diritto di proprietà, riducendone il valore economico e rendendone difficile la circolazione, sono guardati con sfavore.

Prescrizione dei diritti reali su cosa altrui

A differenza di quanto accade per la proprietà, i diritti reali su cosa altrui si estinguono per non uso.

Il legislatore, infatti, è orientato a favorire il ristabilimento della piena proprietà e manifesta tale suo orientamento in diverse norme, tra le quali, appunto, quelle che sottopongono i diritti reali su cosa altrui a prescrizione ventennale.

Diritti reali di godimento e diritti reali di garanzia

Quelli che abbiamo citato sino ad ora, tuttavia, sono meglio definiti come diritti reali di godimento. Ad essi si affiancano altri due diritti reali, definiti diritti reali di garanzia.

Si tratta, in particolare, del pegno sui beni mobili e dell'ipoteca sui beni immobili che forniscono una garanzia per un determinato credito attribuendo al loro titolare il diritto di soddisfare quest'ultimo rivalendosi su una cosa altrui.