di Marina Crisafi - Su chi gravano le spese per il rifacimento dei balconi di propriet� esclusiva dei condomini? A fare chiarezza � la Cassazione, con la recentissima sentenza n. 6652/2017 (qui sotto allegata), spiegando che i condomini sono chiamati a condividere le spese relative agli elementi decorativi, in quanto rientranti nelle parti comuni dell'edificio, mentre non devono sostenere quelle relative al rifacimento della pavimentazione (o soletta) che rimangono a carico del proprietario dell'appartamento.

La vicenda

Nella vicenda, una condomina impugnava innanzi al tribunale di Roma una delibera condominiale, chiedendo che venisse dichiarata nulla giacch� poneva a carico di tutti i condomini il costo dei lavori di rifacimento "dei frontalini e dei sottobalconi dell'edificio, quali elementi statici dei balconi, le cui opere necessarie dovevano gravare a totale carico dei proprietari dei balconi stessi, tra cui non vi era l'istante". Il condominio obiettava che si trattava di lavori inerenti l'estetica del fabbricato e il giudice di primo grado gli dava ragione, ritenendo "che i frontalini e i sottobalconi si inserivano nel prospetto dell'edificio, avevano una chiara funzione decorativa e artistica e dovevano, quindi, essere considerati parti comuni dell'edificio medesimo, contribuendo a renderlo esteticamente gradevole".

La donna non si dava per vinta e proponeva appello ribadendo che i lavori nulla "avevano a che vedere con l'estetica e l'aspetto architettonico dell'edificio" ma la corte territoriale riteneva inammissibile l'impugnazione, giacch� era stato "ampliato il thema decidendum".

A questo punto si aprivano le porte del Palazzaccio, innanzi al quale la donna riesce ad ottenere vittoria.

La decisione

Per gli Ermellini, il ricorso � fondato, e la corte di merito ha erroneamente ritenuto "che la contestazione della delibera condominiale, in ordine all'inerenza dei lavori disposti anche all'impermeabilizzazione e rifacimento dei pavimenti dei balconi, fosse fatto nuovo inammissibile, perch� dedotto per la prima volta in sede di gravame, mentre in realt� gi� nel giudizio di prime cure era stato precisato che dovevano porsi a totale carico delle unit� immobiliari dalle quali si accede ai balconi i lavori diretti a preservare e conservare l'area di calpestio". Solo la richiesta in appello della declaratoria di nullit� per un motivo diverso da quello dedotto in primo grado, hanno precisato infatti i giudici, "costituisce, atteso il mutamento dell'iniziale "causa petendi", una domanda nuova, vietata dall'art. 345 c.p.c.".

Deve ritenersi, inoltre, precisano da piazza Cavour che "poich� l'assemblea condominiale non pu� validamente assumere decisioni che riguardino i singoli condomini nell'ambito dei beni di loro propriet� esclusiva, salvo che non si riflettano sull'adeguato uso delle cose comuni, nel caso di lavori di manutenzione di balconi di propriet� esclusiva degli appartamenti che vi accedono, � valida la deliberazione assembleare che provveda al rifacimento degli eventuali elementi decorativi o cromatici, che si armonizzano con il prospetto del fabbricato, mentre � nulla quella che disponga in ordine al rifacimento della pavimentazione o della soletta dei balconi, che rimangono a carico dei titolari degli appartamenti che vi accedono".