Avv. Daniele Paolanti - Il mutuo è il contratto in virtù del quale una parte, detta mutuante, cede una quantità di denaro ad un'altra, detta mutuatario, con l'obbligo di questa di restituire la stessa somma entro determinati termini. Il contratto di mutuo si perfeziona con la consegna del denaro e, come nell'ipotesi appena descritta di mutuo di denaro, si presume a titolo oneroso e dunque devono essere corrisposti gli interessi. Ai sensi dell'art. 1813 c.c. "Il mutuo è il contratto col quale una parte consegna all'altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili e l'altra si obbliga a restituire altrettante cose della stessa specie e qualità". Ai fini della presente disamina rileva la disciplina del mutuo per l'acquisto di un'unità immobiliare.
Il mutuo per l'acquisto di un immobile
Il mutuo per l'acquisto di un immobile è il contratto in virtù del quale un istituto di credito consegna ad un altro soggetto una quantità di denaro necessaria all'acquisto di un immobile o alla sua costruzione. Normalmente sul bene acquistato con il mutuo viene costituita un'ipoteca. Il mutuatario paga sul mutuo gli interessi al mutuante. Nel contratto, che deve avere la forma scritta, saranno indicate le modalità di restituzione del mutuo (rate) la durata, gli interessi e le spese e commissioni varie.
Il mutuo prima casa
Con l'espressione mutuo prima casa si intende il prestito che normalmente viene erogato su richiesta a coloro che non sono ancora proprietari di un immobile. Scelto l'immobile è necessario capire quale cifra si vuole richiedere. Normalmente, per la prima casa, la banca copre fino all'80% del valore di mercato dell'immobile anche se talvolta alcuni istituti di credito coprono finanche il 100% del predetto valore. Quindi, una volta individuato l'immobile, sarà specifico onere del cliente individuare una banca alla quale richiedere il prestito. L'acquirente normalmente potrà valutare tra una serie di offerte che vengono proposte dalla banca e di conseguenza potrà scegliere quale tra le stesse soddisfa meglio le sue esigenze. La richiesta del mutuo che verrà formulata dovrà essere comprensiva dei dati anagrafici del richiedente nonché della composizione del suo nucleo famigliare, dei redditi percepiti e dunque delle garanzie idonee.
Il Fondo di garanzia per i mutui della prima casa
Per la prima casa è stato creato ad hoc un Fondo che ha come finalità quella di concedere garanzie nella misura massima del 50 per cento della quota capitale di mutui ipotecari, di ammontare non superiore a 250.000,00 euro, per l'acquisto di immobili (fermi restando i requisiti di cui sopra) da adibire ad abitazione principale. Sono altresì individuati i beneficiari delle predette garanzie tra coloro che non siano titolari di diritti di proprietà su immobili adibiti ad abitazione principale salvo quelli acquisiti mortis causa e in uso a titolo gratuito a genitori o fratelli. Il Fondo ha una dotazione iniziale di 650 milioni di euro e comunque si propone come obiettivo il rilancio del settore immobiliare e la facilitazione all'accesso al mercato del credito per coloro che intendano acquistare un immobile.
La giurisprudenza sul contratto di mutuo
In ordine al perfezionamento del contratto di mutuo la giurisprudenza è pervenuta ad ammettere che "In quest'ottica, la giurisprudenza di questa Corte pur ribadendo la tesi tradizionale per la quale il contratto di mutuo è un contratto reale, che quindi si perfeziona con la consegna della somma data a mutuo, che è elemento costitutivo del contratto (così come il pur necessario consenso legittimamente prestato dalle parti al trasferimento di questa somma), non configura la consegna idonea a perfezionare il contratto di mutuo esclusivamente nei termini di la materiale e fisica traditio del denaro nelle mani del mutuatario, ritenendo sufficiente che questi ne acquisisca la disponibilità giuridica. Si affianca pertanto in posizione paritetica alla immediata acquisizione della disponibilità materiale del denaro l'acquisizione della disponibilità giuridica di esso, correlata con la contestuale perdita della disponibilità delle somme mutuate in capo al soggetto finanziatore" (Suprema Corte di Cassazione, sezione III, sentenza 27 agosto 2015, n. 17194).