Collazione di immobili e ipoteca
La collazione è un istituto di diritto successorio disciplinato dagli artt. 737 e ss. c.c. in base al quale coniuge, figli e discendenti coeredi sono tenuti a conferire alla massa ereditaria i beni donati loro dal de cuius quando questi era in vita. Tale riunione tra quanto risulta nel compendio ereditario, detratti i debiti, con il donatum è necessaria per procedere alla spartizione dell'asse ereditario, salva la dispensa dalla collazione prevista nel testamento.
Nel caso di donazione avente ad oggetto beni immobili, si realizza un'ipotesi di obbligazione con facoltà alternativa per la quale, ex art. 746 c. 1 c.c., il coerede donatario è tenuto a restituire alla massa ereditaria lo stesso immobile ricevuto (collazione in natura), che diviene così comproprietà dei coeredi, ovvero il suo equivalente in denaro (collazione per imputazione), nel qual caso il bene rimane in proprietà del condividente.
Ma cosa succede se l'immobile è stato ipotecato o alienato?
Conferimento per imputazione
Ai sensi dell'art. 746 c. 2 c.c., tuttavia, tale possibilità di scelta è preclusa quando l'immobile sia stato ipotecato o alienato, di talché il conferimento deve necessariamente avvenire per imputazione al fine di salvaguardare, rispettivamente, le ragioni del creditore ipotecario e dell'acquirente.
Migliorie, spese e deterioramenti
L'erede che ha ricevuto in donazione un bene gravato da garanzia reale deve provvedere al suo conferimento per imputazione, riversando nella massa ereditaria la somma in denaro corrispondente al valore del bene al momento dell'apertura della successione, secondo quanto previsto dall'art. 747 c.c.
L'inconferibilità in natura non si estende ai beni donati gravati da diritti reali limitati diversi dall'ipoteca, per i quali, ex art. 748 c. 3 c.c., il donatario è tenuto a compensare i coeredi della diminuzione di valore subita dall'immobile in conseguenza dei deterioramenti per sua colpa.
Dal valore del bene, in particolare, deve essere dedotto a favore del donatario il valore delle migliorie, nei limiti del loro valore alla morte del de cuius, e devono essere computate le spese straordinarie sostenute dallo stesso donatario per la conservazione. A garanzia del rimborso di tali somme, il coerede donatario ha diritto a ritenere il possesso dell'immobile ipotecato fino all'avvenuto pagamento. Per contro, come anticipato, il donatario è tenuto a rispondere dei deterioramenti che, per sua colpa, hanno diminuito il valore dell'immobile.
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