Avv. Paolo Accoti - Per i beni indicati nell'art. 1117 Cc, che la norma considera di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio, non si può tecnicamente parlare di "presunzione" di condominialità quanto, piuttosto, di riconoscimento legale della natura comune (Cass. n. 14809/2017).
Natura comune che può essere derogata solo con patto contrario, rinveniente dall'atto costitutivo del condominio ovvero dalla maturazione dell'usucapione.
Conseguentemente, quando con la prima vendita la proprietà di un bene teoricamente comune viene assegnata solo ad uno o più condòmini, deve escludersi la condominialità dello stesso.
Ciò posto, se il contrario non risulta dal titolo, l'intercapedine tra il piano di posa delle fondazioni e la superficie del piano terra, in altri termini il cd. vespaio esistente tra suolo e pavimento, appartiene a tutti i condomini, assolvendo la funzione di aerazione e coibentazione del fabbricato.
Tanto ha stabilito la Corte di Cassazione nella sentenza n. 18216, pubblicata in data 24 Luglio 2017 (sotto allegata).
La vicenda
Un condomino, proprietario dell'appartamento sito al piano terra dell'edificio in condominio, dopo aver subito il cedimento del sottosuolo, con danni alla sua proprietà e, in particolare, al pavimento, impugnava la delibera assembleare con la quale l'assemblea aveva stabilito la partecipazione del condominio alle spese per tali danni nella misura del 50%.
Il Tribunale di Siracusa dichiarava la delibera nulla per violazione dei criteri di ripartizione delle spese comuni (art. 1123 Cc), atteso che il condominio era tenuto nella sua totalità a rispondere delle spese per le opere di ripristino dell'appartamento dell'attore, in considerazione del fatto che l'evento dannoso era stato originato dal cedimento del vespaio posto all'interno dei cordoli in cemento armato di collegamento dei plinti fondazionali, e dovendosi ritenere di proprietà comune il suolo su cui sorge l'edificio, tutti i condòmini erano tenuti a partecipare alle spese di ripristino.
Di contrario avviso la Corte d'Appello di Catania, successivamente adita dal condominio, la quale riformava la sentenza di primo grado ritenendo che i danni siano dovuti a cedimenti di natura strutturale ovvero al cedimento delle fondazioni.
La stessa, dopo aver specificato la funzione del vespaio <<consistente nel creare un sistema di isolamento del piano terra dalla umidità ascendente dal sottosuolo>>, rileva come <<il dislivello compreso tra le fondazioni ed il massetto sottostante la pavimentazione dell'appartamento, non può essere compreso tra i beni condominiali di cui all'art. 1117 cod. civ., essendo estraneo al suolo su cui sorge l'edificio>>.
La decisione della Cassazione
Proposto ricorso per cassazione, la seconda sezione civile della Suprema Corte, non condividendo gli assunti della corte territoriale, cassa la sentenza e rinvia la causa ad altra sezione della Corte d'Appello di Catania.
La stessa, dopo aver appurato come la causa dell'evento dannoso subito dall'appartamento del ricorrente è riconducibile al cedimento del vespaio, ritiene che il giudice del gravame non si è attenuto al costante principio per cui <<l'intercapedine esistente tra il piano di posa delle fondazioni, costituente il suolo dell'edificio, e la superficie del piano terra, se non risulta diversamente dai titoli di acquisto delle singole proprietà, appartiene, come parte comune, a tutti i condomini, in quanto destinata all'aerazione e alla coibentazione del fabbricato>>.
Ciò posto, attesa la natura comune del vespaio sottostante alla superficie dell'unità immobiliare posta al piano terreno, non risultando il contrario dal titolo, i danni causati dal cattivo stato di manutenzione dello stesso devono essere sopportati per l'intero dal condominio.