Avv. Paolo Accoti - Ai sensi dell'art. 1117 c.c., sono oggetto di proprietà comune, tra le altre, e sempre se il contrario non risulta dal titolo, tutte quelle parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate.

A tal riguardo, infatti, vi è da sottolineare come la funzione principale del balcone è quella di consentire l'affaccio (prospicere) al proprietario dell'appartamento nel quale insiste, in altri termini, la sua destinazione è quella di consentire l'esercizio del diritto di veduta, esso pertanto costituisce parte dell'abitazione e, in alcuni, casi il prolungamento dell'unità immobiliare.

Tuttavia, appare pacifico che i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, che assolvano ad una funzione estetica per l'edificio, risultano parti comuni, ex art. 1117 Cc, pertanto, le spese relative alla manutenzione devono essere suddivise tra tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà di ciascuno.

Tanto ha confermato la Corte di Cassazione con la sentenza n. 21641, pubblicata in data 19 settembre 2017 (sotto allegata).

La vicenda

Una società condomina conveniva in giudizio il condominio, nella persona del legale rappresentante, chiedendo venisse ritenuta nulla ovvero annullata, la deliberazione assembleare con la quale si era stabilita la manutenzione e riparazione dei frontalini e delle fioriere dei balconi e dei terrazzi e che, i relativi costi, gravassero pro-quota tra tutti i condòmini, anziché solo sui rispettivi proprietari.

Si costituiva il condominio chiedendo il rigetto della domanda e, in via riconvenzionale, l'accertamento che la condomina attrice fosse tenuta al pagamento delle spese comuni.

Il Tribunale di Roma prima, e la Corte d'Appello poi, rigettavano la domanda, a nulla valendo l'evocato articolo 1 del regolamento condominiale, a mente del quale <<i proprietari dei balconi e dei terrazzi dovessero attenersi alle deliberazioni dell'assemblea circa la loro conservazione e manutenzione in perfetta uniformità di consistenza e di estetica>>, in considerazione del fatto che, rilevava la Corte d'Appello di Roma, la norma regolamentare si riferiva ai beni di proprietà esclusiva dei singoli condòmini.

Proposto ricorso per cassazione, in relazione all'errata interpretazione del regolamento di condominio, la Corte di Cassazione rigetta il ricorso e condanna la società condomina al rimborso in favore del condominio delle spese del giudizio di legittimità.

La Suprema Corte, per motivare l'anzidetto rigetto, previa declaratoria di inammissibilità della censura relativa all'interpretazione del regolamento, per avere omesso la ricorrente di riportare il contenuto delle disposizioni regolamentari, rileva, in ogni caso, <<che gli elementi esterni, quali i rivestimenti della parte frontale e di quella inferiore, e quelli decorativi di fioriere, balconi e parapetti di un condominio, svolgendo una funzione di tipo estetico rispetto all'intero edificio, del quale accrescono il pregio architettonico, costituiscono, come tali, parti comuni ai sensi dell'articolo 1117, n. 3, c.c., con la conseguenza che la spesa per la relativa riparazione ricade su tutti i condomini, in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno (Cass., Sez. 2, n. 6624 del 30 aprile 2012, Rv. 622451 - 01; Cass., Sez. 2, n. 568 del 19 gennaio 2000, Rv. 532976 - 01)>>.

Le tipologie di balconi

Per completezza, si evidenzia come i balconi, essenzialmente, sono di due tipologie:

a) i balconi incassati, quelli realizzati a filo della facciata, non sporgono, anzi rientrano rispetto al profilo dell'immobile, e generalmente sono chiusi su due lati;

b) i balconi aggettanti, quelli più comuni, si distinguono perché sporgono dalla facciata dell'immobile, solitamente risultano aperti sui tre lati e sono assicurati da una ringhiera o un parapetto.

- I balconi ad incasso (di cui costituisce sottospecie il cd. balcone a castello, spesso presente in edifici storici e di pregio artistico), svolgono funzione di sostegno e di copertura dell'edificio e, pertanto, si considerano al servizio dei piani sovrapposti, quindi risultano di proprietà comune dei proprietari di tali piani (Si veda argomentando a contrario: Cass. civ., 17/07/2007 n. 15913 e Cass. civ., 30/07/2004, n. 14576).

Fioriere, balconi e parapetti: come vanno ripartite le spese tra i condomini

Logica conseguenza di ciò, in applicazione dell'art. 1125 c.c., è che le spese di manutenzione e ricostruzione del sottobalcone devono essere sostenute esclusivamente dai proprietari dei due piani l'uno all'altro sovrastanti, in parti uguali.

Al contrario, sempre in virtù del menzionato art. 1125 c.c., quelle inerenti la pavimentazione del balcone rimangono ad esclusivo carico del proprietario del piano dove insiste il balcone, mentre quelle relative all'intonaco, tinta e decorazione del sottobalcone restano a carico del proprietario dell'appartamento sottostante.

Per quanto concerne gli altri elementi del balcone, primo tra tutti il parapetto in muratura, siccome inserito stabilmente nella facciata dello stabile, le relative spese andranno ripartite, ai sensi dell'art. 1123, co. I c.c., tra tutti i condomini, in proporzione ai rispettivi valori millesimali.

Si ritiene, invece, che non possano ritenersi parti comuni le ringhiere o le fioriere (salvo quelle di particolare pregio artistico), i cui costi per la manutenzione rimarranno a carico del proprietario del piano balcone.

- Per quanto concerne i balconi aggettanti, così come ribadito da ultimo dalla Suprema Corte, questi costituiscono un prolungamento della corrispondente unità immobiliare e, pertanto, appartengono in via esclusiva al proprietario di questa (Cfr.: Cass. civ., 19/05/2015, n. 10209).

Logica conseguenza di ciò è che le spese per la sua manutenzione rimarranno a carico del proprietario dello stesso.

Detto principio non è affatto nuovo, atteso che conferma un consolidato orientamento giurisprudenziale per il quale, detta tipologia di balcone non svolge alcuna funzione di sostegno ovvero di copertura dell'edificio (Tra le tante: Cass. civ., 17/07/2007, n. 15913; Cass. civ., 30/7/2004 n. 14576).

Fermo restando che, così come confermato dalla sentenza in commento, i rivestimenti e gli elementi decorativi della parte frontale o di quella inferiore, ovvero delle parti esterne delle terrazze, del parapetto e del sottotetto, quando si inseriscono nel prospetto dell'edificio ovvero contribuiscono a renderlo esteticamente gradevole, risultano di proprietà comune, e sono soggetti, pertanto, alla contribuzione pro-quota di tutti i condòmini, in relazione ai millesimi di proprietà.