di Manuele Serventi Merlo - Il condominio, delle volte, può avere a disposizione, al suo interno, uno spazio utilizzabile come cortile da adibire a posteggio delle automobili dei condomini.

Essendo, però, il cortile interno, un bene comune ex art. 1117 c.c. destinato all'utilità di tutti gli aderenti al condominio, è necessaria un'apposita delibera assembleare che ne disciplini compiutamente l'utilizzo secondo precise modalità.

Condomini fra i quali possono ben rientrare anche i proprietari degli esercizi commerciali posti al primo piano dello stabile considerato.

Soggetti che la delibera assembleare non può permettersi di escludere dal conteggio dei posti auto condominiali.

Così ha deciso la sentenza n. 23660 del 21.11.2016 emessa dalla Corte di Cassazione (sotto allegata).

Decidendo sul ricorso presentato da un condominio avverso la decisione del giudice di secondo grado, la Suprema Corte di nomofilachia ha rilevato che un caso come quello sopra esposto violava, infatti, il disposto dell'art. 1120, co. 2, c.c.

La vicenda riguarda l'impugnazione di una delibera condominiale che assegnava 24 posti auto nel cortile condominiale comune, uno per ciascuno dei 24 appartamenti, consentendo altresì a chi volesse, a proprie spese, di realizzare una copertura per il posto auto. Uno dei condomini impugnava la delibera deducendo violazione degli artt. 1102 e 1120 c.c., nonchè incertezza sul quorum costitutivo dell'assemblea, che sarebbe privo dei proprietari dei negozi. In primo grado, il giudice onorario del tribunale rigettava, mentre la Corte d'appello riformava integralmente la decisione impugnata, con conseguente declaratoria di nullità delle delibere, ritenendo che "l'unica interpretazione logica della delibera era nel senso di assegnare a ciascun appartamento un posto auto individuato con numerazione progressiva e con possibilità di proteggerlo con tettoia". Di qui la violazione dell'art. 1120 c.c., comma 2 e la nullità della delibera per aver escluso dalla decisione i negozi che non risultavano dal verbale non essere proprietari anche del cortile. La vicenda così finiva in Cassazione.

I giudici di piazza Cavour hanno preliminarmente riportato le motivazioni che hanno indotto la corte locale ad interpretare la complessiva deliberazione condominiale, giungendo a conclusioni diverse dal primo giudice, che aveva ritenuto che "la delibera in oggetto non determina in concreto una situazione del genere" perchè "l'inservibilità si verrebbe a configurare solo qualora un condomino impedisse ad un altro di parcheggiare l'auto in un posto coperto da tettoia, divieto che allo stato non potrebbe essere frapposto da alcuno, neppure da colui che avesse deciso di sostenere e poi sostenuto l'onere della spesa per la realizzazione di una (qualsiasi) tettoia", con la conseguenza che i posti auto "rimangono fruibili da ciascun condomino senza alcun limite, indipendentemente dall'avvenuta o meno realizzazione della relativa copertura".

I giudici d'appello avevano ritenuto invece che "la tesi interpretativa volta a salvare la legittimità della delibera sembra artificiosa e inconsistente, in quanto ipotizza che un singolo condomino affronti personalmente la spesa per realizzare un singolo gazebo a protezione di un singolo posto auto per poi lasciarlo a disposizione di tutti", sicchè, secondo il primo giudice, potrebbe accadere che "metà dei condomini paghi la metà dei posti auto coperti per metterli graziosamente a disposizione dell'altra metà".

Secondo la Corte, invece, "il senso logico della delibera è chiaramente indirizzato a ripartire i posti auto nel cortile assegnandoli individualmente in uso esclusivo a ciascun condomino ed autorizzandolo ad allestire mia propria tettoia-gazebo a copertura del proprio posto auto, col solo vincolo di uniformare tra loro la natura dei manufatti". Non a caso, osserva la corte locale "vi è perfetta coincidenza tra il numero di appartamenti ed il numero di posti auto e, del resto, il significato sostanzialmente divisionale della decisione appare insito dalla stessa formulazione dell'ordine del giorno, che recita assegnazione posti auto nel cortile condominiale, andando ben oltre la mera disciplina dell'utilizzo". Oltre al fatto che, come figurava apertamente dal verbale, c'erano 24 posti auto, uno per ogni appartamento, "il che sottende l'intenzione di frazionare la superficie comune per farne pertinenze di ogni appartamento". Di qui e in coerenza con tale prospettazione, i giudici d'appello osservano che il fatto che la delibera "propone che venga realizzata la tettoia per chi la vuole pagando ognuno la sua", ciò "presuppone una preventiva assegnazione dei posti auto ad ogni appartamento". Per cui, la ratio decidendi è corretta e il ricorso rigettato.

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