di Lucia Izzo - Le spese riguardanti la caldaia e le operazioni a essa correlate (manutenzione, sostituzione e revisione) provocano frequenti contrasti, ove l'appartamento sia dato in affitto, quanto alla ripartizione dei relativi costi tra inquilino e proprietario dell'immobile.
La ripartizione delle spese ordinarie e straordinarie
Prima di addivenire a una conclusione sul punto, non può non richiamarsi la disciplina prevista dal codice civile: l'art. 1576 c.c., infatti, stabilisce che durante la locazione, il locatore (il proprietario) debba eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore (l'inquilino).
Se si tratta di cose mobili, invece, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.
Per il codice civile, art. 1609, le "piccole riparazioni" a carico dell'inquilino sono quelle quelle dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso, e non quelle dipendenti da vetustà o da caso fortuito. Tali riparazioni, in mancanza di patti, sono determinate dagli usi locali..
Le indicazioni normative sono, inoltre, completate dalle indicazioni della legge sulle locazioni degli immobili urbani (Legge 392/78).
In generale, pertanto, si ritiene che le spese relative ai piccoli interventi di manutenzione ordinaria spettino all'inquilino, mentre quelle per interventi di manutenzione straordinaria restano a carico del proprietario. La giurisprudenza è di volta in volta intervenuta a suddividere alcune tipologie di spesa tra le due categorie.
Tuttavia, spesso accade che, per evitare future dispute sulla ripartizione delle spese, siano gli stessi contratti di locazione a prevedere per iscritto la suddivisione delle spese, anche con eventuali deroghe: pertanto, si consiglia sempre di fare preventivo riferimento alle disposizioni specifiche in materia inserite nei contratti sottoscritti.
Caldaia: manutenzione ordinaria, controlli e tasse, chi paga?
Salvo diversa pattuizione contrattuale, pertanto, tutti i costi riguardanti l'uso quotidiano della caldaia spettano all'inquilino, in virtù dei richiamati principi che su questi fanno ricadere le spese c.d. "ordinarie" legate all'utilizzo e al normale logorio dei beni.
Nei costi di manutenzione ordinaria degli impianto, sopportati dall'inquilino rientrano: le piccole riparazioni dovute all'uso quotidiano, la sostituzione di apparecchiature dovute a danno accidentale (valvole, saracinesche, pompe di circolazione etc.), la pulizia annuale degli impianti (pulizia filtri, controllo fumi, ecc.) e le spese di accensione stagionale dell'impianto e la messa a riposo.
Competono al conduttore anche gli adempimenti relativi al libretto della caldaia, come gli obbligatori controlli periodici (manutenzioni periodiche, autocertificazioni, retribuzione agli addetti della manutenzione), compreso quello dei fumi, le spese per la fornitura del calore, l'acquisto del combustibile, energia elettrica, acqua e consumi di forza motrice, la lettura dei contatori nonché la tassa ASL relativa alla verifica dell'impianto.
Sostituzione e riparazione della caldaia
Deve, invece, occuparsi il proprietario di una serie di esborsi che non rientrano nell'ordinaria manutenzione: tra questi la sostituzione dell'intera caldaia, l'installazione, il rifacimento e la manutenzione degli impianti di produzione dell'acqua e di condizionamento, l' installazione e la sostituzione di contatori, e le spese per l'adeguamento alla legge.
In pratica, laddove l'impianto si rompa, il padrone di casa dovrà occuparsi dei costi per sostituire la caldaia, bruciatore e boyler o altri pezzi di ricambio, se i danneggiamenti siano provocati da vecchiaia dell'impianto o da caso fortuito (es. un corto circuito).
Invece, laddove la caldaia sia condominiale, di norma le spese riguardanti la manutenzione dell'impianto e delle tubature comuni vengono ripartite tra tutti i condomini in funzione dei rispettivi millesimi di proprietà, essendo un costo inerente la manutenzione di un impianto comune (art. 1123 c.c.), salvo diversa convenzione.
Diverso è il caso in cui i danneggiamenti, cui segue la riparazione e la sostituzione dei pezzi, derivino dall'incuria e dalla negligenza dell'inquilino che non ha provveduto all'adeguata conservazione della caldaia con gli interventi di ordinaria manutenzione periodica, pregiudicando il corretto funzionamento dell'impianto: in tal caso le spese di sostituzione e riparazione saranno a carico del conduttore e non del proprietario.
Caldaia rotta: se il proprietario non provvede alla riparazione?
L'inquilino dovrà tempestivamente avvisare il locatore delle riparazioni necessarie alla caldaia. Se, nonostante i numerosi solleciti, il proprietario non provveda agli interventi che sono di sua competenza, il conduttore potrà anche procedere personalmente ai lavori, anticipando le spese, non essendo necessaria la preventiva autorizzazione del proprietario.
L'inquilino potrà, successivamente, chiederne la restituzione ed eventualmente agire anche in via giudiziale per recuperare quanto speso.