di Annamaria Villafrate - Che cosa si intende per manutenzione ordinaria e straordinaria secondo il TU dell'edilizia D.P.R 380/2001, quali opere possono compiute senza titoli abilitativi e quali invece necessitano della comunicazione inizio lavori asseverata (CILA) e della segnalazione certificata di inizio attivit� (SCIA). Infine l'applicabilit� del bonus ristrutturazione 2018 anche per le opere di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Indice:

• Manutenzione ordinaria e straordinaria: disciplina
• Manutenzione ordinaria: definizione del TU edilizia
• Manutenzione straordinaria: definizione TU edilizia
• Manutenzione straordinaria: CILA
• Manutenzione straordinaria: SCIA
• Bonus ristrutturazioni 2018

Manutenzione ordinaria e straordinaria: disciplina

Trascurando le definizioni manutenzione ordinaria e straordinaria previste in materia di locazione e condominio dal codice civile, in questa sede si tratter� esclusivamente di quelle contenute nel Testo Unico Edilizia D.P.R. 380/2001.

Manutenzione ordinaria: definizione del TU edilizia

L'art. 6 del D.P.R 380/2001 prevede che gli interventi di manutenzione ordinaria possano essere eseguiti senza titoli abilitativi, perch� rientranti nell'attivit� edilizia libera "Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attivita' edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonche' delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42 (...)"

Ai sensi dell'art. 3 comma 1 lettera a) costituiscono opere di manutenzione ordinaria "gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti."

Gli impianti tecnologici a cui si riferisce l'art. 3 sono quelli di quelli di riscaldamento, elettrico, gas cottura, idrico sanitario, canna fumaria, condizionamento e ricambio dell'aria, mentre per quanto riguarda le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione, esso intende ad esempio quelle di:

• ricostruzione, rinnovamento e sostituzione di pavimenti interni ed esterni;
• rifacimento, riparazione e tinteggiatura pareti interne ed esterne;
• sostituzione, rinnovamento e riparazione infissi interni ed esterni e inferriate o altri sistemi anti intrusione;
• riparazione sostituzione e rinnovamento di grondaie, tubi e pluviali;
• riparazione, integrazione ed efficientamento di impianti elettrici, gas, igienico e idro sanitario.

Manutenzione straordinaria: definizione TU edilizia

L'art. 3 del D.R.R 380/2001 definisce alla lettera b) gli interventi di manutenzione straordinaria, come: "le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonch� per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino modifiche delle destinazioni di uso. Nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unit� immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unit� immobiliari nonch� del carico urbanistico purch� non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d'uso".

Gli elementi che contraddistinguono l'opera di manutenzione straordinaria rispetto a quella ordinaria sono quindi: l'innovazione e la necessit� di un titolo abilitativo per eseguire i lavori.

Manutenzione straordinaria: CILA

Da quanto detto sinora emerge che le opere di manutenzione straordinaria comportano interventi pi� incisivi sull'immobile rispetto a quelle necessarie a conservarlo in buone condizioni. Per questo la legge n. 73/2010 prevede l'obbligo della comunicazione asseverata (CILA) da parte del proprietario, usufruttuario o inquilino dell'immobile allo Sportello Unico per l'Edilizia del Comune territorialmente competente per determinate opere di manutenzione straordinaria.

In realt�, poich� per eseguire questi interventi � necessario rivolgersi ad alcuni professionisti (ingegnere civile, architetto, geometra) tenuti a compilare le dichiarazioni e le asseverazioni di loro spettanza e a dichiarare la regolarit� dell'opera, la comunicazione pu� essere eseguita anche dagli stessi previa delega.

La comunicazione asseverata (CILA), deve riportare:

• i dati che consentono di identificare l'impresa o la ditta che eseguir� i lavori;
• o l'espressione "lavori in economia" se sar� il proprietario a compiere le opere di manutenzione.

A titolo puramente esemplificativo, tra le opere di manutenzione che richiedono la comunicazione asseverata al Comune (CILA), troviamo:

• il rifacimento o la creazione allacci fognari che modificano il percorso e le caratteristiche della rete;
• lo spostamento di tramezzi e mura divisorie interne purch� non portanti;
• l'apertura o la chiusura di porte ed infissi;
• la creazione di piscine;
• il frazionamento o accorpamento di unit� immobiliari che non comportino la modifica della volumetria degli edifici e della destinazione di uso.

Manutenzione straordinaria: SCIA

Tra le opere che richiedono la segnalazione certificata di inizio attivit� ci sono quelle di manutenzione straordinaria che comportano interventi strutturali, che provocano l'aumento delle unit� immobiliari e l'incremento dei parametri urbanistici.

Bonus ristrutturazioni 2018

Tra i lavori che beneficiano del bonus ristrutturazioni 2018 ci sono:

• le opere di manutenzione ordinaria previsti dalla lettera a) dell'art 3 TU edilizia;
• gli interventi di manutenzione straordinaria previsti dalla lettera b) dell'art. 3 TU edilizia.

L'art. 16-bis D.P.R 917/86 prevede un'agevolazione per le ristrutturazioni edilizie, ossia una detrazione (in 10 rate di pari importo) dall'Irpef nella misura del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo non superiore a 48.000 euro per ogni unit� immobiliare.

Per le spese sostenute dal 26/07/2012 al 31/12/ 2018 si pu� usufruire di una detrazione del 50% per un limite massimo di spesa pari a 96.000 euro. Ai fini della detrazione, oltre alle spese di esecuzione dei lavori � possibile considerare anche quelle professionali, di progettazione, di messa in regola degli impianti elettrici e a metano, di perizie e sopralluoghi, di acquisto dei materiali e quelli relativi a imposte, diritti, autorizzazioni, denunzie e oneri previsti dalla normativa di settore.

Leggi:

- Bonus ristrutturazioni 2018: la guida completa

- Testo Unico sull'edilizia