Quando si ha a che fare con un inquilino moroso, non è facile per il proprietario ottenere il rilascio dell'immobile.
Vediamo, seppur brevemente, l'iter da seguire per arrivare al rilascio dell'immobile.
Partiamo dalla definizione di sfratto per morosità.
- Lo sfratto per morosità
- In quali casi va intimato lo sfratto?
- Sfratto: fase stragiudiziale
- Sfratto: fase giudiziaria
- Sfratto: fase di esecuzione
- Ritiro dei mobili e dei beni dall'immobile
Lo sfratto per morosità
Con tale espressione si intende il provvedimento con il quale il Giudice ordina all'inquilino- conduttore - di riconsegnare l'immobile al proprietario – locatore. Si noti bene: questa procedura trova applicazione solo per quei contratti di locazione in forma scritta e registrati.
In quali casi va intimato lo sfratto?
Va intimato quando l'inquilino (conduttore):
1. risulta moroso di almeno una rata del canone;
2. o per il mancato pagamento di oneri accessori per un importo superiore a due mensilità di canone.
Tale inadempimento deve protrarsi per il periodo di venti giorni.
Per attivare la procedura di sfratto occorre rivolgersi ad un avvocato. Tale procedura si articola in quattro fasi:
1. stragiudiziale;
2. giudiziaria,
3. esecutiva;
4. restituzione dei mobili eventualmente lasciati nell'immobile liberato, a seguito di esecuzione forzata.
Sfratto: fase stragiudiziale
Il proprietario – locatore – invia, a mezzo lettera raccomandata con ricevuta di ritorno, una diffida all'inquilino – conduttore – con la quale lo invita a rispettare il contratto di locazione corrispondendo, generalmente nel termine di 15 giorni dal ricevimento della diffida, i canoni impagati, avvertendolo che, in difetto di pagamento, saranno adite, tramite un legale, le vie giudiziarie per ottenere una sua condanna al pagamento delle somme dovute e, previa dichiarazione di risoluzione del contratto di locazione, alla restituzione dell'immobile locato.
Sfratto: fase giudiziaria
Se l'inquilino - conduttore - nonostante la diffida continua ad essere moroso, il locatore potrà attivare quella speciale procedura detta "per convalida di sfratto".
Tale procedura speciale ha inizio con un atto giudiziario detto "atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida" - notificato all'inquilino moroso tramite l'Ufficiale Giudiziario, con il quale il locatore, per il tramite del legale, intima lo sfratto per morosità all'inquilino e lo cita ad un'udienza avanti al Giudice del Tribunale del luogo dove è situato l'immobile locato.
Distinguiamo a questo punto due ipotesi:
A. l'inquilino compare all'udienza: in tale sede può o opporsi alla convalida oppure sanare la morosità corrispondendo al locatore l'importo dovuto per tutti i canoni scaduti e per gli oneri accessori, oltre agli interessi legali e alle spese legali liquidate dal Giudice, oppure chiedere che gli venga assegnato un termine, il cosiddetto "termine di grazia", non superiore a giorni 90 per provvedere alla predetta sanatoria e, in tal caso, il Giudice, assegnato il termine, rinvierà ad un'ulteriore udienza, detta di verifica.
B. l'inquilino non compare o non si oppone e non sana la morosità all'udienza o nei termini indicati: in questo caso il Giudice convaliderà lo sfratto intimato e fisserà una data, detta di esecuzione, per il rilascio dell'immobile a non meno di un mese dopo tale udienza.
Sfratto: fase di esecuzione
Se alla data di esecuzione l'inquilino – conduttore - non avrà rilasciato l'immobile al locatore, si vedrà notificare un atto - atto di precetto - redatto dall'avvocato del locatore e consegnato dall'Ufficiale Giudiziario, che gli intimerà di rilasciare, entro 10 giorni dalla notifica, l'immobile a suo tempo locato, con avvertimento che, in difetto del rilascio, si procederà, con aggravio di spese a suo carico, all'esecuzione forzata.
Trascorsi i dieci giorni, l'avvocato potrà richiedere all'Ufficiale Giudiziario la notifica di un ulteriore atto detto "preavviso di sfratto". In tale atto viene indicato il giorno e l'ora in cui l'Ufficiale Giudiziario si recherà presso l'immobile per chiederne il rilascio.
Se nel giorno fissato l'inquilino non si fa trovare o, comunque, non apre all'Ufficiale Giudiziario o, ancora, aprendo, riferisce che non ha ancora reperito altro alloggio, l'Ufficiale Giudiziario fisserà un altro accesso.
Al secondo accesso e ai successivi l'Ufficiale Giudiziario, accompagnato dall'avvocato del locatore, dalla forza pubblica, da un fabbro provvederà ad immettere nel possesso dell'immobile il locatore, redigendo apposito verbale delle attività svolte.
Ritiro dei mobili e dei beni dall'immobile
Se l'inquilino non ha liberato l'immobile locato dai mobili e beni di sua proprietà, in questa ipotesi l'Ufficiale Giudiziario con l'ausilio di uno stimatore provvederà a redigere un inventario di tali mobili e beni e sarà nominato un custode degli stessi (di norma il locatore), il quale provvederà a restituirli all'inquilino successivamente.
Se l'inquilino non provvede a ritirare i beni, il proprietario-locatore, tramite l'avvocato, presenterà una istanza al Giudice dell'Esecuzione per chiedere di essere autorizzato a spostare tali mobili e beni dall'immobile e/o a chiedere la loro vendita forzata e/o la loro assegnazione, anche al fine di recuperare, se non tutte almeno una parte, le spese di procedura e il credito per canoni e oneri accessori rimasti impagati.
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- Il procedimento di convalida di sfratto