di Lucia Izzo - La riforma del Condominio del 2012 ha inciso anche su un aspetto particolarmente delicato, ovvero come comportarsi in sede di convocazione dell'assemblea condominiale laddove l'immobile sia intestato a più persone.
- La costituzione dell'assemblea di condominio
- Assemblea condominiale: la convocazione in caso di comunione
- Assemblea condominiale: la convocazione dei coniugi comproprietari
- Assemblea condominiale: la convocazione degli eredi
La costituzione dell'assemblea di condominio
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Quanto alla "Costituzione dell'assemblea e validità delle deliberazioni", l'art. 1136 c.c. chiarisce che "L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati". La più ampia formula rispetto alla precedente, che richiedeva la convocazione "di tutti i condomini", sottolinea la necessità che siano chiamati a partecipare tutti coloro che vantano un diritto sul bene in condominio.
Dunque, l'assemblea non potrà deliberare in mancanza della constatazione, della regolare chiamata a partecipare di tutti coloro che hanno diritto a essere presenti. Ai sensi 66 disp. att. c.c.,, infatti, conseguenza dell'omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto sarà l'annullabilità ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Dunque, come si desume dalla lettura in combinato delle disposizioni codicistiche, l'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, dovrà essere comunicato a tutti i cointestatari almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e dovrà contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione.
Gli aventi diritto alla convocazione riceveranno l'avviso presso l'indirizzo indicato all'amministratore (eventualmente anche comunicando un unico recapito per tutti loro) oppure presso la propria residenza. Nonostante i dettami legislativi appaiano abbastanza chiari, non sono mancate problematiche relativamente alle diverse ipotesi di cointestazione.
Assemblea condominiale: la convocazione in caso di comunione
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Uno dei casi più frequenti è quello relativo alle unità immobiliari in comunione, situazione che si realizza quando la proprietà altro diritto reale spetta in comune a più persone.
Il nuovo art. 67 disp. att. c.c. stabilisce che "qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto a un solo rappresentante nell'assemblea, che è designato dai comproprietari interessati a norma dell'articolo 1106 del codice".
Tuttavia, nonostante la norma preveda che i comproprietari abbiano diritto a un solo rappresentante in assemblea, ciò non significa che, per la valida costituzione dell'assemblea stessa, sia sufficiente la convocazione di uno solo di essi.
Anzi, si ritiene che a tutti i comproprietari vada inviato l'avviso di convocazione così da consentire di individuare chi parteciperà alla riunione in rappresentanza di tutti, nomina del rappresentante che, secondo la lettura combinata delle disposizioni di legge, appare obbligatoria e non facoltativa.
Affinché possa essere verificata la regolare convocazione e presenza in assemblea, il verbale di nomina del rappresentante, che potrebbe ben essere l'amministratore della comunione ove individuato, dovrà essere inviato in copia dai comproprietari all'amministratore di condominio.
Inoltre, si chiarisce come la rappresentanza in assemblea del soggetto, che ha diritto di parola ed esprime la volontà della comunione con diritto di voto vincolante per gli altri, non vuol certo significare che sussiste un divieto di presenziare alla stessa da parte degli altri comunisti per assistere alla riunione.
Assemblea condominiale: la convocazione dei coniugi comproprietari
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È altresì frequente che un immobile dell'edificio condominiale sia in comproprietà tra marito e moglie. In tal caso, essendo entrambi proprietari, si applicano le regole valevoli per la proprietà indivisa, dunque l'avviso di convocazione dovrà essere comunicato a ciascuno di loro.
Infatti, si ritiene che in tal caso non si possa sopperire con delle presunzioni, ad esempio, trattandosi di una coppia felicemente convivente, senza contrasti, ritenere sia sufficiente una convocazione della quale un coniuge informerà l'altro.
Invece, quanto alla partecipazione, trova nuovamente applicazione la lettera dell'art. 67 cit. sulla comproprietà indivisa: dei due coniugi comproprietari, dunque, uno solo potrà essere presente in assemblea quale rappresentante designato e manifesterà il proprio voto vincolante anche per il partner.
Potrà anche aversi la situazione in cui l'immobile sia cointestato a una coppia non convivente, ad esempio anche in caso di separazione e divorzio: anche in tal caso la convocazione dovrà avvenire nei confronti di entrambi, ma si potrebbe porre il problema della difficoltà di scegliere un rappresentante, volendo entrambi partecipare con interessi confliggenti.
Il diritto a manifestare il voto, tuttavia, spetta sempre a un solo rappresentante: in caso di disaccordo nella designazione, la difficile scelta si ritiene dovrà essere rimessa all'autorità giudiziaria, ove le quote siano di pari valore e non possa sopperire la regola di cui all'art. 1106 del codice civile. Si tratta di un meccanismo, tuttavia, che provoca non poche ripercussioni sull'assemblea.
Assemblea condominiale: la convocazione degli eredi
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L'amministratore dovrà convocare ritualmente gli eredi all'assemblea solo ove sia a conoscenza del fenomeno successorio. Si ritiene, in sostanza, che gli eredi debbano palesarsi e rendere l'amministratore edotto della propria qualità.
Se, infatti, l'eredità non è stata (ancora) accettata e l'amministratore, che può essere o meno a conoscenza del decesso, non ha elementi utili per identificare gli eredi, l'onere di cui all'art. 66 disp. att. c.c. si ritiene regolarmente soddisfatto ove l'avviso di convocazione sia trasmesso presso l'ultimo domicilio del de cuius, luogo in cui si apre la successione.
Diverso il caso in cui l'eredità sia stata accettata poiché con la trascrizione di questa gli eredi sono conoscibili attraverso la pubblicità dei registri immobiliari: l'obbligo dell'amministratore alla tenuta del registro di anagrafe, infatti, rende necessario l'aggiornamento della situazione proprietaria.
Ciò significa che l'avviso di convocazione dovrà avvenire pervenire a tutti i comproprietari e, ove siano presenti più eredi, sarà il loro rappresentante designato a partecipare all'assemblea.