di Annamaria Villafrate - Il condominio può decidere di prevedere sanzioni, sotto forma di clausola penale o interessi di mora, a carico del condomino in ritardo con il pagamento delle rate condominiali. Per essere legittime però le sanzioni devono essere previste dal regolamento approvato all'unanimità e deliberate, sempre all'unanimità, dall'assemblea per poterle applicare.

Indice:

• Sanzioni per pagamento tardivo rate condominiali
• Il potere d'irrogare le sanzioni spetta all'assemblea
• Sanzioni per pagamento tardivo: su chi gravano
• Solo il regolamento può prevedere sanzioni per ritardato pagamento
• Interessi di mora o clausola penale legittimi

Sanzioni per pagamento tardivo rate condominiali

In materia condominiale c'è una norma che prevede la possibilità di deliberare e irrogare sanzioni, fino all'importo massimo di 800 euro, per il ritardato pagamento delle rate condominiali. Si tratta dell'art. 70 disp att. c.c. secondo cui: "Per le infrazioni al regolamento di condominio può essere stabilito, a titolo di sanzione, il pagamento di una somma fino ad euro 200 e, in caso di recidiva, fino ad euro 800. La somma è devoluta al fondo di cui l'amministratore dispone per le spese ordinarie. L'irrogazione della sanzione è deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al secondo comma dell'articolo 1136 del Codice." La norma, pone non pochi problemi interpretativi, alcuni dei quali si vanno ad esporre.

Il potere d'irrogare le sanzioni spetta all'assemblea

Nonostante l'accresciuta importanza del ruolo dell'amministratore, dalla lettura della norma emerge che solo l'assemblea può deliberare l'irrogazione della sanzione per ritardato pagamento delle rate condominiali, con le maggioranze di cui all'art 1336 c.c., spettando all'amministratore il compito di riscuotere le sanzioni e destinarle al fondo spese ordinarie.

Sanzioni per pagamento tardivo: su chi gravano

Sui destinatari delle sanzioni al momento esistono due teorie:

• la tesi estensiva, sostiene che la mancata indicazione nella norma dei destinatari fa presumere che essa possa applicarsi ai proprietari delle proprietà esclusive e ai loro aventi diritto (usufruttuari, inquilini, comodatari), tenuti come i primi al rispetto delle regole condominiali;
• la tesi restrittiva invece ritiene che solo i proprietari siano sanzionabili in caso di ritardato pagamento. L'art. 70 disp. att. c.c. infatti è norma eccezionale destinata ai soli condomini, anche perché l'importo della sanzione deve essere contabilizzato nel rendiconto da sottoporre al voto dell'assemblea dei condomini.

Solo il regolamento può prevedere sanzioni per ritardato pagamento

Così come l'irrogazione della sanzione spetta all'assemblea, la sua previsione è riservata al regolamento condominiale approvato all'unanimità dai condomini o redatto e trascritto dal costruttore dell'edificio condominiale. La previsione di sanzioni in caso di tardato pagamento ha infatti natura privatistica ed è rimessa alla volontà dei condomini risultante da regolamento.

Interessi di mora o clausola penale legittimi

Gli interessi di mora e la clausola penale sono misure sanzionatorie e risarcitorie che possono rappresentare validi rimedi per scongiurare ritardi nel pagamento delle rate condominiali. Gli interessi di mora stabiliti dal regolamento a titolo sanzionatorio possono essere superiori agli interessi legali, ma non possono mai superare le soglie anti usura dal Ministero delle Finanze, poiché il divieto tutela un interesse pubblico, indisponibile da parte dei condomini. Gli interessi di mora inoltre, al pari della clausola penale, per essere considerati legittimi, devono essere previsti dal regolamento e approvati all'unanimità dall'assemblea condominiale per essere applicati.

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