• Surroga del mutuo: le norme
• Come funziona la surroga del mutuo e quali sono i costi
• Surroga del mutuo e sostituzione
• Caratteristiche della surroga
• Surroga del mutuo prima casa
• Surroga della surroga

Surroga del mutuo: le norme

La surroga del mutuo, quindi, non � altro che lo spostamento del mutuo dall'istituto di credito presso il quale lo stesso � stato contratto a un diverso istituto, al quale non consegue alcuna variazione dell'importo del debito residuo. La surrogazione, in sostanza, permette di modificare senza oneri i parametri del mutuo, ovverosia la sua durata e il suo tasso (ad esempio passando dal tasso fisso al tasso variabile).

Essa � da sempre possibile in virt� di quanto previsto dall'articolo 1202 del codice civile, rubricato "surrogazione per volont� del debitore", ma di recente � stata resa pi� vantaggiosa per il cliente dalla legge Bersani (decreto legge numero 7/2007, convertito dalla legge numero 40/2007), che ne ha abbattuto i costi.

Una disciplina specifica della surroga del mutuo bancario � oggi contenuta nell'articolo 120-quater del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia

Giuridicamente essa comporta il trasferimento del contratto, alle condizioni stipulate tra il cliente e l'intermediario subentrante, con esclusione di penali o altri oneri di qualsiasi natura.

Come funziona la surroga del mutuo e quali sono i costi

Chi intende ricorrere alla surroga del mutuo non deve far altro che rivolgersi al nuovo istituto di credito, facendo attenzione a valutare bene le condizioni proposte, e accertarsi che le condizioni sono vantaggiose.

Per il resto, tutto � affidato alla banca.

Surroga del mutuo: si paga

La surroga � completamente gratuita per il cliente e i costi per l'istruttoria, la perizia e il notaio restano a carico del nuovo istituto.

Infatti, l'articolo 120-quater del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia stabilisce testualmente che "Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l'istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l'esecuzione delle formalit� connesse alle operazioni di surrogazione".

Credito non esigibile e termine

Si precisa che l'esercizio della facolt� di surrogazione non trova alcun ostacolo n� nella non esigibilit� del credito n� nella pattuizione di un termine a favore del creditore.

Surroga del mutuo e sostituzione

La surroga del mutuo, tuttavia, � possibile solo quando l'importo complessivo del mutuo resta lo stesso. Se, infatti, oltre all'importo necessario per estinguere il vecchio mutuo si ha bisogno, dalla nuova banca, di pi� liquidit� non siamo pi� di fronte alla surrogazione ma alla sostituzione, che prevede una diversa procedura e non � completamente gratuita ma comporta dei costi e degli adempimenti aggiuntivi per il cliente.

Caratteristiche della surroga

La surroga, anche in forza di quanto sopra visto, si caratterizza per i seguenti aspetti:

- l'importo del mutuo deve essere pari al debito residuo al momento in cui avviene la surroga e non pu� essere maggiorato;

- gli intestatari e gli eventuali garanti del nuovo mutuo devono essere gli stessi del vecchio mutuo;

- le spese sono integralmente sostenute dal nuovo istituto di credito;

- la vecchia banca non pu� opporsi alla richiesta di trasferimento mentre la nuova banca pu� rifiutarla;

- la durata residua e il tasso del mutuo possono essere modificati;

- la surroga � possibile sia per i mutui contratti per la prima casa, sia per quelli contratti per la seconda casa, sia per quelli destinati a un'attivit� commerciale o professionale.

Surroga del mutuo prima casa

A tale ultimo proposito, va detto che la surroga del mutuo prima casa � un'operazione che i clienti possono affrontare a cuor leggero, senza il timore di perdere i vantaggi economici connessi a tale particolare tipologia di prestito.

Infatti, come espressamente previsto dal testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia, la surrogazione per volont� del debitore non comporta la perdita dei benefici fiscali.

Surroga della surroga

L'andamento dei tassi, che negli ultimi anni sono giunti ai minimi storici, ha indotto molti clienti delle banche a sfruttare pi� volte la surroga per migliorare le condizioni economiche dei mutui contratti.

Si parla di surroga della surroga per definire la richiesta di trasferimento del debito a un altro istituto di credito fatta da coloro che l'hanno gi� in precedenza ottenuto.

� un'operazione lecita che, peraltro, non � assoggettata a particolari restrizioni, posto che la legge non fa riferimento ad alcun limite temporale per chiedere la surrogazione. Tuttavia, il lasso di tempo intercorso tra la stipula del mutuo o la richiesta della precedente surroga e la nuova richiesta potrebbe essere valutato negativamente dalla nuova banca ai fini dell'accoglimento della domanda.

Alcuni istituti di credito, infatti, sono diffidenti rispetto a chi cambia intermediario troppo spesso o troppo di frequente, perch� temono di farsi carico di una serie di costi per poi perdere in breve tempo il cliente.

Il prevedibile aumento dei tassi, tuttavia, verosimilmente render� presto le banche pi� disponibili ad accettare la surroga della surroga.

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