Avv. Paolo Accoti – Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, nonché quelle per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, vale a dire in relazione ai millesimi posseduti, salvo diversa convenzione. Qualora si tratti di cose destinate a servire i condòmini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne, mentre se l'edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità (art. 1123 Cc).

Quelli appena esposti sono i criteri legali di ripartizione delle spese, tuttavia, come accennato, tali criteri possono essere derogati da apposita convenzione, vale a dire con una delibera assembleare adottata dall'unanimità dei partecipanti al condominio ovvero in virtù del regolamento condominiale di originale contrattuale, ossia quello predisposto dall'originario costruttore o dall'unico proprietario.

Il regolamento contrattuale, infatti, qualora riportato nell'atto d'acquisto dell'immobile, vincola gli acquirenti dell'immobile in condominio al suo rispetto.

Fatta questa doverosa premessa, ai sensi dell'art. 68 disp. att. Cc, nelle tabelle millesimali è indicato il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare, espresso in millesimi, e detta tabella è allegata al regolamento di condominio, se esistente.

Ricordiamo, infatti, che il regolamento condominiale è obbligatorio solo qualora il numero dei condòmini è superiore a dieci (art. 1138 Cc).

Ciò posto vi è da chiedersi se per la modifica delle tabelle millesimali allegate al regolamento condominiale di origine contrattuale sia necessaria l'unanimità dei condòmini o solo la maggioranza.

Al quesito ha dato risposta l'ordinanza n. 19838 della Corte di Cassazione, II Sez. Civile, relatore dott. L. Abete, pubblicata in data 26 luglio 2018.

La vicenda di merito

Una condomina citava in giudizio il condominio deducendo che la delibera di approvazione del bilancio consuntivo aveva imputato alla stessa le spese pro-quota del riscaldamento in ragione di 60,60 millesimi, e tanto in violazione delle tabelle millesimali allegate al proprio atto d'acquisto che, invece, attribuivano alla stessa solo 24,00 millesimi.

Ciò perché, a dire della stessa, l'assemblea, con una delibera adottata a maggioranza, anziché all'unanimità, aveva illegittimamente modificato le tabelle millesimali.

Nella contumacia del condominio il Tribunale di Milano dichiarava l'invalidità della delibera e condannava il condominio a restituire le somme indebitamente percepite.

Sul gravame interposto dal condominio la Corte d'Appello di Milano riformava la sentenza di primo grado e rigettava la domanda della condomina la quale, pertanto, ricorreva in cassazione deducendo l'erroneità della sentenza di secondo grado, per avere ritenuto la Corte territoriale legittima la modifica a maggioranza delle tabelle millesimali allegate al regolamento contrattuale.

La decisione della Suprema Corte

La stessa opera un distinguo tra le tabelle millesimali che sono conformi al dettato legislativo in materia di ripartizione pro-quota e quelle che invece derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese (art. 1123 Cc).

Nel primo caso, in ossequio ai principi dettati dalle Sezioni Unite (Cass. n. 18477/2010), <<l'atto di approvazione - analogamente all'atto di revisione – delle tabelle millesimali non ha natura negoziale, sicché abbisogna del consenso della maggioranza qualificata ex art. 1136, 2° co., cod. civ. e non già del consenso unanime dei condomini (cfr. Cass. sez. un. 9.8.2010, n. 18477).>>

Ecco che allora il discrimine tra la necessità della unanimità o della <<sufficienza del quorum ex art. 1136, 2° co., cod. civ., ancorché si tratti di tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, è il rispetto, la mancata deroga dei criteri legali per la ripartizione delle spese ("non sembra poter riconoscere natura contrattuale alle tabelle millesimali per il solo fatto che, ai sensi dell'art. 68 disp. att. cod. civ., siano allegate ad un regolamento di origine c.d. "contrattuale", ove non risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, si sia inteso, cioè, approvare quella "diversa convenzione" di cui all'art. 1123, comma 1, cod. civ.": così in motivazione Cass. sez. un. 9.8.2010, n. 18477).>>.

In conclusione, l'unanimità dei consensi è necessaria solo allorquando si intenda modificare la tabella millesimale che deroga ai criteri legali di ripartizione delle spese, in caso contrario risulta sufficiente la maggioranza di cui all'art. 1136, 2° co., Cc, a mente del quale sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio.